No importa de dónde seas, mudarte a España puede ser una de las mayores decisiones que tomes durante toda tu vida. Y eso requiere un proceso importante: comprar una vivienda. En esta guía accederás a toda la información que necesita para descubrir cómo comprar una casa en España siendo extranjero. Hablaremos del mercado inmobiliario, de los principales pasos y requisitos a la hora de adquirir una vivienda, y de otros aspectos relevantes tales como impuestos relacionados.

Cualquier proceso inmobiliario tiene asociados muchos riesgos. Entender la parte legal, en ese sentido, es algo fundamental. No sólo le protegerá, sino que también te permitirá ahorrar tiempo y dinero. Y en este artículo entenderás cómo.

El mercado inmobiliario español

 

El mercado inmobiliario en España presenta grandes oportunidades. Y eso es cierto tanto para los inversores extranjeros como para los expatriados que pretenden establecerse en el país con sus familias.

Después de la crisis de 2008 que devastó completamente el sector inmobiliario en el país, la situación general del mercado ha mejorado desde entonces.

Sin embargo, estamos hablando de un mercado muy especial. Como todo el territorio nacional en general, cada región funciona de manera diferente. Y es necesario ser consciente de los matices y diferencias que surgen entre las diferentes comunidades autónomas y sus regiones.

Por ejemplo, si quieres alquilar un piso, es crucial saber dónde encontrar las mejores ofertas, ya que en ciudades como Madrid o Barcelona los alquileres son demasiado altos.

Para que tengas una idea general, puedes encontrar en este artículo nuestras predicciones y todas las características del mercado inmobiliario español durante para 2020.

 

¿Puede un extranjero comprar una casa en el territorio español?

 

Sí, cualquier extranjero puede comprar una casa en España. Sin embargo, hay una diferencia. En caso de que no seas un ciudadano español, tendrás que realizar un paso extra antes de la compra.

Es muy simple, por lo que no te tienes que preopcuar (si no, podemos ayudarte).

¿De qué estamos hablando?

Lo primero que debes hacer es conseguir tu número NIE. Es el número de identificación básico que todos los extranjeros deben obtener una vez que entran al país.

 

comprar casa siendo extranjero

 

Además, debemos hacer una distinción. Pues dependiendo de tu país de origen, las cosas serán diferentes:

 

Si eres de la Unión Europea

 

Si eres de un país de la Unión Europea, hay dos tipos de NIE disponibles:

  • El número NIE temporal, para aquellos individuos que no quieren vivir en España. Por ejemplo, si planeas visitar el país para realizar la compraventa únicamente (e irte posteriormente) este será el tipo de identificación que tendrás que solicitar.
  • A la inversa, el NIE de residente (uno permanente) para aquellos que realmente quieren permanecer en el país a largo plazo.

Si usted eres ciudadano no comunitario

 

Por otro lado, digamos que eres ciudadano no comunitario. En ese caso:

  • Puedes solicitar el número de NIE de residente si eres residente en el país (si vives en el país más de 183 días al año).
  • NIE de no residente, si no vive en España pero le gustaría comprar una propiedad de cualquier manera.

¿Cómo comprar una casa o piso en España siendo extranjero?

 

El proceso de compra de una propiedad en el territorio español puede dividirse en tres pasos diferentes:

  1. Contrato de arras: los trámites o diligencias previos a la compraventa
  2. Escritura pública: el contrato de compraventa
  3. Trámites y gestiones posteriores a la compraventa

Veamos el proceso de compraventa de un inmueble durante de forma más detallada:

 

1.Trámites previos a la compraventa

 

En este apartado nacen una serie de diligencias previas a la firma del contrato vinculante entre ambas partes: las llamadas diligencias de la propiedad.

¿En qué consiste este proceso? Básicamente en una revisión y verificación de toda la documentación de la propiedad en el registro, así como la validez de la misma.

Primero analizaremos los documentos que necesitará aquí. 

 

Los documentos que necesitará antes de comprar una casa o un piso

Ya con tu NIE y con la casa que quieres comprar en mente, existen 3 documentos que tendrá que firmar:

  • El contrato de reserva. Normalmente es el 1% del precio de la propiedad. Este porcentaje representa una pequeña cantidad que debe pagar para hacer oficialmente la oferta al vendedor de la casa.
  • Si el vendedor acepta la oferta, deberás pagar el contrato de arras, que es el 10% o 15% del importe del precio.
  • Contrato de depósito

Una vez que tengas una copia de la escritura notarial en la que se contienen datos referentes al registro de la propiedad (por ejemplo se especifica quién es el propietario del inmueble), podemos dirigirnos al registro y pedir una nota simple, documento mediante el cuál se constata que el inmueble está libre de de deudas y cargas (tales como hipotecas).

 

Contrato de arras

Además, antes de firmar ante notario la escritura pública se firma habitualmente un contrato previo, denominado contrato de arras, el cuál no es obligatorio.

Este precontrato entre comprador y vendedor tiene la finalidad de formalizar la operación entre ambas partes: el comprador muestra su clara intención de adquirir el inmueble, y el vendedor de vender.

En el contrato de arras se establecerá el precio de la compraventa, de qué forma será pagado (si quedará totalmente pagado o se realizará dicho pago a plazos), y las arras (a efectos prácticos, se trata de una paga y señal).

No obstante, este documento, a diferencia de la escritura pública, no puede usarse para la inscripción al registro de propiedad en España.

 

Buscando financiación y preparación para la cita con el notario

Después de que el acuerdo de preventa se haya realizado y pagado, suele existir un período de 3 meses en el que se suele buscar financiación de un banco, o simplemente esperar (en caso de no necesitarla).

Una vez que ese período haya terminado, deberás ir al notario para pagar el 90% restante.

Las condiciones de pago se definirán en el contrato de depósito.

 

 

 

 

2. Escritura pública de compraventa

 

Ante notario, elaboraremos y firmaremos el contrato de compraventa. Una vez firmado, podrá ser la vivienda inscrita en el Registro de Propiedad bajo la titularidad del nuevo propietario.

Ese es el momento en el que se hace la diligencia de la propiedad. Al vendedor se le piden varios documentos para verificar que es el verdadero propietaria, que hay un acuerdo real de venta, que no hay problemas de herencia o de impuestos con la propiedad, que no hay deudas con los vecinos…

Se hará una comprobación completa de cualquier asunto legal que pueda afectar a la casa o piso que se vende.

 

Consejo importante: contrata a un arquitecto y abogado especialiazo

Esta parte es sin duda una de las más importantes, pues será fundamental realizar un meticuloso análisis del contrato para que ninguna de las partes salga perjudicada.

Comprar una propiedad que tiene problemas con el ayuntamiento por razones urbanísticas, y que es algo que se descubre después del pago final… es sin duda perjudicial.

Es por eso que te recomendamos recibir ayuda por parte de nuestros abogados especializados en compraventas de inmuebles en España. Te acompañaremos en el proceso de comprar o vender tu inmueble desde el principio, y nos aseguraremos que no haya ninguna cláusula que pueda perjudicarte.

Además, hemos desarrollado un listado que le guiará durante todo el proceso. Un checklist que contiene todas las cuestiones que debe considerar antes de comprar una propiedad, y puede conseguir aquí.

3. Trámites posteriores a la compraventa del inmueble

 

Una vez firmado el contrato de compraventa en el notario, el proceso aún no habrá terminado. Hay 3 pasos restantes que deberás seguir para hacer frente a todas las diligencias que surja:

  1. En primer lugar, deberemos inscribir el inmueble al Registro de Propiedad identificando el nuevo propietario.
  2. Posterioremente rellenaremos los formularios referentes al pago de los impuestos de transferencia de propiedad: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados a la Comunidad Autónoma en cuestión. El plazo de que dispones para realizar dicho pago es de 30 días desde la escritura pública.
  3. Finalmente, deberemos transferir la propiedad de los servicios públicos; tales como el gas, el agua y la electricidad. 

 

¿Qué impuestos y gastos hay que pagar al adquirir una vivienda en España?

 

No podemos negar el hecho de que los impuestos estarán contigo en cualquier proceso legal. En ese sentido, no sólo pagarás impuestos cuando compres una casa, sino también al venderla.

Y saber cuáles son esos impuestos de antemano es crucial para poder planificar de manera adecuada.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y IVA

 

Como hemos mencionado antes, tendrá que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales. La cantidad exacta dependerá de si el piso o la casa es nueva o no.

Si está comprando una casa de segunda mano, el importe del impuesto a pagar será igual al 10%.

Por otro lado, si se trata de una nueva promoción, el IVA es del 10%, y luego tienes un 1,5% adicional que debe ser pagado como un nuevo registro. Por lo tanto, la compra de un piso nuevo en un edificio nuevo implica el pago de un total del 11,5% en concepto de impuestos.

Pero si eres un individuo joven, tenemos buenas noticias para ti. Porque si eres menor de 32 años y declaras que la casa o el piso que estás comprando será el lugar en el que vas a vivir, entonces ese 10% se convierte en un 5%.

 

AJD (actos jurídicos documentados)

 

Como también hemos mencionado, deberás pagar el impuesto de actos jurídicos documentados. Se trata de una cantidad reducida que varía según la comunidad autónoma (en Madrid, por ejemplo es del 0,75%). Existen además tipos reducidos según la situación.

 

Otros gastos

 

Pero no solo hay impuestos. También deberás considerar otros gastos adicionales. Es decir, la inscripción en el registro de la propiedad o la escritura pública y el notario también suponen un coste. Y aunque sea reducido en comparación al precio de la vivienda, es sin duda un añadido importante.

Puedes acceder aquí a un desglose detallado de todos estos impuestos y gastos al comprar una casa.

 

 

Confía en un abogado inmobiliario

Y hasta aquí los 3 pasos principales para comprar una casa en España. El proceso de compraventa puede ser largo y complejo, básicamente por el hecho de que existe una imperiosa necesidad de tener en cuenta muchos aspectos relacionados con la operación, sobretodo si no queremos salir perjudicado. 

Si todavía tienes dudas, no hay problema. Hemos desarrollado una guía en la que incluímos un listado con todos aquellos puntos que es fundamental tener en cuenta antes de comprar una vivienda en España, y que puedes acceder aquí

Sin embargo, puede que necesites la ayuda de un abogado especializado en el sector inmobiliario. Conseguir el asesoramiento legal adecuado como extranjero es clave. Tu abogado redactará todos los contratos y protegerá tus intereses durante toda la transacción, asegurándose de que estás completamente a salvo legalmente y que no pierdas dinero.

En nuestra oficina hemos tratado con muchos extranjeros que querían comprar una propiedad. Y ahora queremos ayudarte a ti.

 

Quiero ayuda para comprar mi casa en España

 

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