L’une des premières étapes pour commencer à vivre en Espagne est d’acheter une propriété. Et ce n’est certainement pas rien. Nous parlons d’un processus qui implique une somme d’argent importante. Mais combien exactement ? Le prix convenu avec le vendeur est-il le prix total que vous finirez par payer ? (Indice : ce n’est pas le cas). Dans cet article, nous allons résoudre cette question et détailler exactement tous les impôts et les frais lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne en tant qu’expatrié/étranger.
Un petit guide de ce que nous allons traiter :
Mais avant de parler des impôts que vous devrez payer, il sera très utile de recueillir quelques informations. Afin de comprendre pourquoi vous devez payer chaque dépense et quand le faire, il est conseillé de savoir d’abord comment fonctionne le processus d’achat et de vente. Vous trouverez ici la procédure à suivre pour acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu’étranger.
QUEL EST LE PRIX RÉEL D’UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE ?
Le processus est simple. Vous voulez acheter une maison ou un appartement en Espagne, alors vous commencez à consulter les différentes plateformes en ligne qui existent. Ou alors vous faites confiance à un agent immobilier pour vous aider dans cette démarche.
Quelle que soit la situation, vous finissez par trouver la maison que vous aimez. L’emplacement parfait et la taille que vous recherchiez. Et avec une atmosphère charmante qui vous fera vraiment sentir chez vous.
Et voici la véritable douleur : le prix.
Cependant, le prix que vous indique l’agent immobilier ou le prix que vous voyez sur le site web n’est pas du tout mauvais. Un peu plus que prévu, mais toujours dans la limite de vos possibilités.
Vous l’avez donc enfin trouvé. Il faut que ce soit votre nouvelle maison. Vous êtes ravi de poursuivre le processus et de vous installer chez vous.
Mais attendez une seconde. Ce prix que vous avez trouvé en ligne est-il le prix réel de la maison ?
Ne finirez-vous pas par payer plus ? Et, si la réponse est oui, combien encore ?
Si nous vous racontons cette histoire, c’est parce qu’il y a plus.
En règle générale, vous pouvez vous attendre à dépenser 10 à 15 % supplémentaires du prix d’achat convenu pour les impôts et autres frais.
Et comme il ne s’agit pas d’acheter un téléphone portable, 10 % du prix d’une maison peut représenter une dépense assez importante. Il sera donc essentiel de savoir exactement à combien s’élèvera cette somme.
Note importante : le montant exact du supplément dépendra de la communauté autonome où se trouve la maison. Le montant final peut donc être supérieur à 15 %.
LA CLÉ DE L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER : LA PLANIFICATION
Savoir que nous allons finir par payer beaucoup plus que ce que nous avons payé n’indique qu’une chose : qu’il est essentiel de planifier à l’avance le processus d’achat et de vente.
Dans de nombreux cas, les contrats de réservation ne sont pas remboursables. Cela signifie que vous perdrez tout l’argent que vous aurez payé avant de verser le montant final si vous décidez finalement de ne pas acheter. L’agent immobilier ou le vendeur aura pleinement le droit de s’approprier cet argent.
Cela vaut donc la peine d’y réfléchir calmement.
Assurez-vous donc de bien comprendre le montant total réel que vous allez payer pour le bien choisi. Et comparez en utilisant ce numéro comme référence (et non celui que vous voyez en ligne !).
En ce sens, il sera vraiment utile de bien comprendre la liste des impôts et des dépenses auxquels vous serez confronté en tant qu’étranger qui achète.
Les nationaux et les étrangers paient en ce sens exactement la même chose. Les mêmes impôts, les mêmes pourcentages et les mêmes frais s’appliquent aux deux groupes. C’est au moment de la vente que les différences entre résidents et non-résidents se manifesteront.
Examinons cette liste en détail.
Mais pour ce faire, nous devons faire la différence entre les taxes payées pour une nouvelle propriété et celles payées pour une propriété revendue ou d’occasion.
LES TAXES LORS DE L’ACHAT D’UNE NOUVELLE MAISON
Lors de l’achat d’une nouvelle maison, vous trouverez les taxes suivantes :
TVA (TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE)
La première taxe à prendre en compte est la TVA.
S’il s’agit d’une maison entièrement neuve, la TVA sera de 10 % du prix (21 % s’il s’agit d’une propriété commerciale).
Contrairement à de nombreux autres impôts et dépenses que nous verrons par la suite, le pourcentage de TVA applicable est uniforme dans toute l’Espagne (exactement le même).
Cet impôt sera payé au moment de la signature de l’acte de vente. Ensuite, le vendeur le transférera aux autorités compétentes (à l’Administration fiscale espagnole, Agencia Tributaria).
TAXE SUR LES ACTES JURIDIQUES DOCUMENTÉS (AJD)
La taxe des actes juridiques documentés est une autre taxe pour les nouvelles propriétés, et est générée lors du processus d’enregistrement.
Le pourcentage dépend entièrement de la région dans laquelle la propriété est située, mais varie de 0,5 % à 2 %.
À Barcelone, par exemple, ce pourcentage est de 1,5 %.
Toutefois, vous pouvez bénéficier de plusieurs réductions du taux d’imposition si vous appartenez à l’un des deux groupes suivants :
- Vous avez moins de 35 ans et la maison que vous souhaitez acheter coûtera moins de 130 000 €.
- Vous avez un handicap officiellement reconnu et la propriété coûte jusqu’à 180 000 €.
LES TAXES LORS DE L’ACHAT D’UNE MAISON DE SECONDE MAIN (REVENTE)
Mais que se passe-t-il si vous achetez un bien immobilier à son propriétaire précédent (c’est-à-dire s’il a déjà été vendu) ? Alors vous devriez considérer :
TAXE SUR LES TRANSFERTS DE PROPRIÉTÉ (ITP)
La taxe sur les transferts de propriété est un impôt progressif qui dépend du prix de la propriété. Là encore, elle variera en fonction de chaque communauté autonome, mais en règle générale :
- 8 % pour les logements d’un prix inférieur ou égal à 400 000 €
- 9 % lorsque le prix du bien est compris entre 400 000 et 700 000 €
- 10% à partir de 700 000 €.
Toutefois, dans certaines régions comme Valence, il existe un taux fixe de 10 %.
Il existe une situation où vous pouvez éviter de payer la taxe de transfert de propriété lors de l’achat d’une maison. Cela se produit lorsque l’acheteur et le vendeur sont tous deux soumis au paiement de la TVA. Dans tous les autres cas, vous devrez payer le montant total.
Cette taxe est payée après la signature de l’acte public (dans son intégralité). Il est important de le savoir, car tous les acomptes versés avant la fin de la vente n’incluront pas le pourcentage ITP proportionnel correspondant. Tout ITP est payé à la fin.
Enfin, si vous payez la taxe de transfert de propriété, vous ne paierez pas également l’AJD. L’ITP contient déjà la taxe AJD en son sein.
LES DÉPENSES SUPPLÉMENTAIRES LORS DE L’ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE
Maintenant que la partie fiscale est bien réglée, examinons toutes les dépenses supplémentaires qui apparaîtront lorsque vous achèterez votre nouvelle maison ou votre nouvel appartement sur le territoire espagnol. La liste suivante sera commune à chacun des deux cas que nous avons analysés dans cet article : propriétés de promoteurs et maisons d’occasion.
Vous n’aurez pas à faire face à toutes ces dépenses dans votre cas particulier, mais vous pouvez vous en servir comme d’une liste de contrôle pour vous assurer que vous tenez compte de tout :
FRAIS DE NOTAIRE
Vous devrez recourir aux services d’un notaire au cours de cette procédure légale d’achat et de vente.
Pourquoi ?
Car c’est le notaire qui va rédiger l’acte public. Et cela a un coût associé.
Le prix que vous finirez par payer au notaire dépend de nombreux facteurs, tels que :
- Le prix de vente convenu du bien
- S’il y a des hypothèques derrière l’achat
- Le nombre de pages/sections du contrat
- Le nombre de parties impliquées dans la transaction
- Le notaire lui-même, car certains proposent des tarifs plus bas que d’autres
Cependant, nous voulons que vous ayez une image claire de la situation. Vous pouvez donc vous attendre à dépenser entre 300 et 1 000 € (bien que la moyenne habituelle se situe dans cette fourchette).
FRAIS D’INSCRIPTION AU REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ
Lorsque vous aurez finalement payé le prix de vente, vous devrez l’inscrire au Registro de la Propiedad (registre foncier).
Le montant exact dépendra de la Communauté autonome (là encore), mais généralement les frais d’inscription de la propriété varient de 0,1 % à 2 % du prix d’achat déclaré dans l’acte public. Gardez à l’esprit que cette étape coûte environ 500 €.
Il s’agit également de la simple note d’inscription, qui est nécessaire pour vérifier le statut du bien. Il sera essentiel de recueillir des données pertinentes sur la propriété et le propriétaire précédent. Pourquoi ? Car c’est l’occasion de détecter si le bien présente des vices cachés.
Et cela vous évitera de payer plus cher à l’avenir si ces vices sont révélés.
CHANGEMENT DES SERVICES PUBLICS
L’une des dernières étapes du processus sera de transférer la propriété des services publics (gaz, eau, électricité, etc.) de l’ancien propriétaire.
Nos services immobiliers pour les étrangers incluent cette dépense (ainsi que les frais d’inscription de la propriété) dans le même forfait, ce qui le rend beaucoup plus abordable et bon marché pour vous.
DÉPENSES JURIDIQUES
En effet, oui, vous devez avoir un avocat à vos côtés tout au long de la procédure.
Surtout si vous êtes étranger, le fait d’avoir quelqu’un qui connaît le constructeur ou qui peut parler et négocier avec l’acheteur vous aidera vraiment.
En outre, vous pouvez vous perdre avec toutes les démarches juridiques et les documents à rédiger.
Et c’est là qu’intervient la figure de l’avocat spécialisé dans l’immobilier.
Les frais de justice peuvent varier considérablement en fonction du bureau lui-même. Ils peuvent vous facturer un prix fixe ou un pourcentage qui peut aller de 0,5 à 1,5 % du prix d’achat (plus TVA).
Là encore, nous vous recommandons de faire appel à un avocat pour l’achat d’un logement. Ils rédigeront tous les contrats, effectueront les vérifications nécessaires et rassembleront tous les documents requis pour vous.
AGENT IMMOBILIER
Bien qu’aujourd’hui, avec Internet, il ne soit plus nécessaire de faire appel à un agent immobilier, de nombreuses personnes lui font encore confiance.
En général, le vendeur paie la commission de l’agent (2 à 15 % en Espagne). Mais vous devrez peut-être le considérer comme un coût (en tant qu’acheteur), si vous avez établi d’assumer une partie de cette commission avec le vendeur.
LES FRAIS D’HYPOTHÈQUE ET LES FRAIS BANCAIRES
Vous allez très probablement contracter une hypothèque ou un prêt pour acheter votre nouvelle maison.
Et cela a plusieurs coûts associés qui méritent également d’être pris en compte et ajoutés au prix d’achat.
La première étape sera une première évaluation de la propriété qui coûte généralement 500 €.
Ajoutez ensuite les coûts spécifiques du prêt hypothécaire (le taux d’intérêt) que vous avez convenu avec la banque.
TRANSFÉRER DE L’ARGENT DEPUIS L’ÉTRANGER POUR EFFECTUER LE PAIEMENT
C’est une chose qui est souvent négligée. Mais il s’agit encore d’un coût à assumer dans de nombreux cas. Et une dépense importante.
Il s’agit de la commission que vous paierez lorsque vous transférerez de l’argent de votre pays d’origine vers l’Espagne pour payer la propriété.
Bien entendu, le pourcentage exact varie en fonction de l’option/du fournisseur de services que vous choisissez.
LES COÛTS DE L’OBTENTION DU NIE
Nous incluons cette dépense ici, la dernière, alors qu’elle devrait en fait être au début.
L’obtention d’un numéro NIE est la première étape pour acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu’étranger. Il s’agit du numéro d’identification de base des expatriés, qui sera utilisé lors du paiement et de la signature de tous les contrats liés à l’achat.
Il y aura donc des coûts liés à la gestion de l’obtention de ce numéro.
AVEZ-VOUS BESOIN D’AIDE ?
Si vous avez besoin d’une assistance juridique tout au long du processus d’achat de votre nouvelle maison ou de votre nouvel appartement, nous sommes là pour vous aider.
Nous gérons toutes les étapes, nous rédigeons tous les contrats, nous négocions avec le vendeur, en nous assurant que rien ne va à votre encontre (qu’il n’y a pas de vices cachés dans la maison, etc.)
Alors, si vous voulez éviter les maux de tête… Parlez à l’un de nos avocats spécialisés !
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