Hypothèques pour les Étrangers en Espagne : Résidents et Non-Résidents

Vous avez décidé que vous aimeriez commencer à vivre en Espagne. Vous avez même choisi votre ville. Le moment est venu d’acheter votre nouvelle propriété ou votre nouvelle maison. Et cela signifie quelque chose d’important : la nécessité d’obtenir l’argent nécessaire pour payer la maison. Et comme il ne s’agit pas d’un petit montant, il est crucial d’obtenir un financement. En ce sens, en Espagne, vous n’aurez pas de problèmes. Le pays offre de grandes possibilités pour obtenir un prêt hypothécaire en tant qu’étranger. Et dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir.

Que vous apprendrez dans ce guide complet sur les hypothèques en Espagne ?

Pourquoi l’Espagne est-elle l’un des meilleurs endroits pour obtenir un prêt hypothécaire et un financement pour l’achat d’une maison ?

 

Vous ne le savez peut-être pas, mais l’Espagne est l’un des meilleurs pays pour acheter une propriété. C’est parce que l’obtention d’un prêt hypothécaire présente de nombreux avantages. Non seulement les coûts réduits liés à la transaction, mais la flexibilité offerte est également un facteur.

Quels sont les principaux avantages ?

 

Élimination des frais initiaux

 

Depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur les prêts hypothécaires en juin 2019, les consommateurs bénéficient d’une meilleure situation.

Par la suite, les banques sont responsables du paiement des frais d’installation liés aux hypothèques, comme la fameuse taxe AJD.

Auparavant, l’acheteur devait payer les frais d’enregistrement, la taxe sur les actes juridiques documentés, les frais de notaire… Tout cela est supprimé avec cette nouvelle loi. La banque prend en charge ces paiements.

Cela implique une réduction importante des coûts à payer, ce qui rend votre hypothèque encore moins chère. Les deux seuls éléments que vous devrez payer maintenant sont :

• L’évaluation que fait la banque pour estimer la valeur réelle du bien. Il s’agit d’un montant fixe de 300 à 500 €.
• Les frais d’accord, qui varient d’une banque à l’autre, mais sont généralement de 1 à 1,5 %.

Certaines banques prennent également en charge ces deux coûts, ce qui est encore mieux pour vous (même si toutes les banques ne le font pas).

Cela fait sans aucun doute de l’Espagne l’un des meilleurs endroits pour obtenir un financement pour un bien immobilier.

 

 

Des taux d’intérêt bas

 

Mais attendez une seconde. Cette nouvelle loi semble trop bonne.

Si les banques perdent ce revenu initial qu’elles recevaient auparavant, elles obtiendront probablement cet argent ailleurs. Ils doivent faire payer l’acheteur par d’autres moyens. Et cela va certainement faire augmenter le taux d’intérêt de l’hypothèque. Il n’y a pas d’autre moyen.

Mais cela ne pourrait pas être plus éloigné de la vérité.

Actuellement, les taux d’intérêt en Espagne sont vraiment bas. En fait, ils sont à leur niveau le plus bas des 30 dernières années.

Il s’agit d’un des pays d’Europe où les taux d’imposition sont les plus bas. Ce qui en fait un endroit idéal pour obtenir un financement.

Ainsi, si vous vous demandez encore quel est le principal inconvénient de la nouvelle loi, vous pouvez le trouver dans le montant financé. Les banques sont désormais beaucoup plus strictes lorsqu’elles accordent un prêt hypothécaire, et ne financent plus que 60 à 70 % de la propriété pour cette raison. Nous en parlerons plus en détail dans une minute.

 

Payez avec la monnaie de votre pays

 

Vous venez d’un pays hors de la zone euro ? Alors, bonnes nouvelles.

Vous pouvez désormais effectuer vos paiements hypothécaires en euros ou dans la monnaie de votre pays d’origine. Disons, par exemple, que vous êtes originaire du Royaume-Uni. Vous pouvez choisir de payer le prêt en livres ou en euros. Et c’est une chose que vous déciderez lorsque vous signerez le contrat.

Le taux de change sera fixé pour toute la durée du versement hypothécaire et sera équivalent au taux en vigueur au moment de la signature.

Tous les facteurs ci-dessus devraient faire qu’il est évident d’éviter de recourir à un prêteur de votre pays d’origine. Demander un prêt hypothécaire en Espagne est une meilleure option.

Non seulement en raison du coût total plus faible et de l’argent que vous pourriez économiser (comme nous l’avons vu), mais aussi en raison de la réduction de la complexité bureaucratique.

 

Quels sont les types de prêts hypothécaires en Espagne ?

 

En Espagne, il existe trois principaux types de prêts hypothécaires : variable (ajusté par l’Euribor), fixe et mixte (une combinaison des deux). Les hypothèques dites « buy-to-let » et « interest only » ne sont pas disponibles en Espagne.

Bien que les produits financiers soient exactement les mêmes pour les résidents et les non-résidents, certaines différences peuvent apparaître. Et ces différences découlent des conditions de base du prêt.

 

Différences entre résidents et non-résidents

 

Comme nous l’avons dit, peu importe le nombre de jours par an que vous passez dans le pays (un facteur qui définit si vous êtes résident ou non), les hypothèques que vous pourrez obtenir sont exactement les mêmes.

Toutefois, vous bénéficierez de conditions plus favorables si vous êtes résident espagnol.

Quelles sont les principales différences entre les deux groupes ?

• Premièrement, les non-résidents paieront plus, pourquoi ? Parce que le taux d’intérêt sera plus élevé pour eux.
• En outre, ils obtiendront un financement moindre pour la propriété, généralement 60 % du montant total. En ce sens, les résidents en Espagne bénéficieront d’hypothèques allant jusqu’à 70-80% de la valeur de la propriété, avec des taux d’intérêt plus bas.
• Une autre différence importante concerne les délais de remboursement, qui sont généralement plus courts pour les non-résidents. Il est assez difficile de trouver des prêts avec des périodes de remboursement supérieures à 20 ans pour les non-résidents. Ceux qui le sont peuvent obtenir des hypothèques allant jusqu’à 40 ans.
• Pour réduire davantage le risque, les banques accordent généralement un prêt hypothécaire à taux fixe aux non-résidents. Mais ce n’est pas vrai dans toutes les situations.
• Les documents requis seront également à prendre en considération. Pourquoi ? Parce qu’on demande aux non-résidents un document supplémentaire : une cote de crédit de leur pays d’origine.
• Les taxes varient également en conséquence. Ceux qui résident en Espagne moins de 183 jours par an paieront des taxes différentes, comme la taxe de 3 % à laquelle ils sont soumis lors de la vente de leur propriété.
• Enfin, certains prêts hypothécaires pour les non-résidents peuvent être moins flexibles et un peu dépassés. L’importance de la comparaison est beaucoup plus évidente ici.

 

Conditions générales pour les prêts hypothécaires aux expatriés

 

Dans cette section, nous allons aborder les informations de base que vous devez connaître lorsque vous demandez un prêt hypothécaire en tant qu’étranger. Nous parlons des différentes conditions que vous pouvez espérer obtenir après avoir reçu votre offre.

Il est très important de le savoir, car cela vous aidera à avoir des attentes claires quant à l’argent dont vous aurez besoin et au coût réel de la propriété.

 

 

Combien pouvez-vous emprunter sur votre prêt hypothécaire ?

 

En règle générale, les banques prêtent aux étrangers jusqu’à 60 à 70 % de la valeur du bien. Toutefois, si vous pouvez prouver que vous vivez et payez des impôts en Espagne (depuis au moins 2 ans), vous pouvez obtenir un financement jusqu’à 80 %. Il existe un type particulier de situation où il est possible d’obtenir 100 % : lorsque vous achetez un bien immobilier qui a été saisi à la banque.

Remarque importante : à quoi s’applique exactement le pourcentage de financement que vous obtenez pour l’achat du bien immobilier ? Au montant le plus bas entre le prix de vente et la valeur du bien (tel que déterminé par les professionnels de la banque).

 

Quel est le taux d’intérêt habituel ?

 

La réponse dépendra de votre profil en tant qu’acheteur (votre solvabilité aux yeux de la banque).

Le système espagnol est beaucoup plus simple que le système d’hypothèque du Royaume-Uni, par exemple.

On y trouve essentiellement des hypothèques à taux fixe ou variable. Les prêts fixes offrent un taux d’intérêt de 2 à 4 %, et les prêts variables dépendent de l’Euribor et du profil de votre acheteur (il s’agit d’un taux composé).

 

Combien d’argent de votre poche devrez-vous investir pour acheter la maison (sans compter l’hypothèque) ?

 

Il s’agit d’une étape cruciale. Calculer exactement le montant que vous devrez payer, à l’avance, pour acheter la propriété. Combien d’argent vous devez avoir à la banque aujourd’hui pour pouvoir acheter la maison, sans tenir compte du financement hypothécaire que vous recevrez. Et, pour connaître ce montant, vous devez prendre en compte :

• Le coût de la propriété représente 100 % pour notre calcul.
• Vous devez également tenir compte des coûts supplémentaires lors de l’achat d’un bien immobilier. Cela variera d’une région à l’autre, mais par souci de simplicité, nous utiliserons une moyenne de 15 %. C’est le pourcentage auquel vous pouvez vous attendre à Barcelone ou à Valence.
• Comme nous l’avons déjà mentionné, la banque vous donnera 70 % de la valeur du bien. N’oubliez pas que le pourcentage n’est généralement pas appliqué au prix de vente, mais à la valeur du bien.

Si vous faites les calculs, vous verrez que vous devrez avoir 45-50% du montant total sur votre compte aujourd’hui (100% + 15% – 70%). C’est ce que vous devrez payer au début (sans aucun prêt) de votre propre poche.

 

Sur combien d’années puis-je obtenir mon prêt hypothécaire en tant qu’expatrié ?

 

Les durées sont généralement de 5 à 40 ans maximum. Si vous êtes un non-résident, vous vous rapprocherez de l’extrémité inférieure de cette fourchette (5-20), et les résidents auront généralement une durée de 20 à 30 ans pour payer le prêt hypothécaire.

En outre, il peut y avoir des restrictions supplémentaires. Cela varie selon les banques, mais il est souvent difficile de trouver des prêts hypothécaires qui vous permettront de rembourser après votre 75e anniversaire. Les contrats à durée déterminée nécessitent une résiliation anticipée.

 

Comment obtenir un prêt hypothécaire en Espagne en tant qu’étranger, étape par étape

 

Examinons maintenant chacune des 6 étapes que vous devrez suivre pour obtenir un prêt hypothécaire en Espagne en tant qu’expatrié :

 

 

1. Préparer et soumettre les documents requis

Vous devez fournir la liste avec tous les documents qui vous identifient, qui aident la banque à connaître vos revenus et vos dettes, ainsi que les impôts payés.

2. Vous recevrez une offre préalable de prêt hypothécaire

Après avoir analysé les documents et votre situation particulière, la banque vous fera une offre. En général, ce sera simplement la première offre, et non la meilleure que vous pourrez obtenir.

3. Ouvrez votre compte bancaire

Maintenant que vous savez combien d’argent il vous faudra pour acheter la propriété, vous devrez ouvrir un compte bancaire en Espagne. C’est là que l’argent pour le remboursement mensuel sera retiré.

4. Comparer et accepter l’offre

Il sera alors temps de comparer cette première offre avec d’autres banques, en essayant d’obtenir les meilleures conditions possibles. Notre conseil est de présenter l’offre initiale à d’autres banques ou institutions afin qu’elles puissent l’égaler. Ensuite, apportez cette contre-offre à la banque initiale pour obtenir une meilleure offre.

5. Acceptation de l’offre

Une fois que vous connaissez toutes vos options, il est temps de prendre une décision. L’idéal est d’être prudent et de choisir calmement la meilleure alternative possible. N’oubliez pas que vous devrez rembourser ce prêt pendant probablement plus de 20 ans. Il est donc crucial de prendre son temps pour l’accepter.

6. Clôture de l’hypothèque

Enfin, signez l’hypothèque. Vous devrez vous rendre chez le notaire pour finaliser la procédure. Il existe également la possibilité d’accorder des procurations à un avocat afin de vous éviter de devoir être présent ce jour-là.

Étape supplémentaire

Avant d’obtenir un prêt hypothécaire, les banques vous demandent généralement de souscrire une assurance incendie et autres catastrophes pour votre maison. Bien que l’assurance vie ne soit pas nécessaire dans ce cas, l’assurance de biens le sera.

 

Combien de temps faut-il pour obtenir un prêt hypothécaire en Espagne ?

 

Du début à la fin, il faut compter 6 à 8 semaines pour obtenir un prêt hypothécaire. Bien que le processus puisse être achevé en 4 semaines seulement, c’est assez inhabituel.

De plus, selon les 6 étapes que nous venons de voir, cela peut prendre encore plus de temps selon le temps que vous prenez pour préparer les documents (étape 1) ou si vous prenez plus de temps pour comparer les banques/les offres de prêts hypothécaires (étape 4).

 

Documents requis pour obtenir un prêt hypothécaire en tant qu’étranger sur le territoire espagnol

 

Les documents que vous devez présenter sont ceux qui serviront à vous identifier auprès de la banque et à prouver vos revenus, vos actifs et vos dettes. Ainsi, les documents requis sont :

• Copie de votre passeport
• NIE, le numéro d’identification de base dont vous aurez besoin pour acheter un bien immobilier en Espagne et effectuer toute autre démarche juridique. Vous pouvez en savoir plus sur la façon d’obtenir un numéro NIE ici.
• Acte de mariage ou contrat prénuptial (le cas échéant)
• Preuve d’emploi ou de revenu. Pour ce faire, il faut disposer des trois dernières fiches de paie et du contrat de travail si vous travaillez pour une entreprise. Et, si vous êtes indépendant, les dernières déclarations d’impôts.
• Dernière déclaration d’impôt.
• Contrat d’achat avec le vendeur.
• Preuve que toutes les taxes foncières ont été payées à ce jour.
• Des informations complètes sur les autres prêts que vous pouvez avoir.
• Certificat indiquant vos actifs et dettes actuels.
• Une copie de vos titres de propriété existants (en Espagne et dans tout autre pays)

Veuillez noter que tous ces documents doivent être rédigés en espagnol et doivent donc être légalement traduits ou apostillés. Chez Balcells Group, nous pouvons vous aider à faire en sorte que ces documents aient une validité juridique après la traduction.

 

Comment obtenir les meilleures conditions pour votre prêt hypothécaire en tant qu’étranger

 

Quelle est la stratégie idéale pour obtenir les meilleures conditions possibles ? Nous vous laissons avec 6 conseils qui vous aideront énormément en tant qu’étranger :

• Devenez le client idéal pour la banque. Pour ce faire, il faut faire preuve de solvabilité. Les banques décident d’accorder ou non un prêt hypothécaire et dans quelles conditions, en fonction de votre profil de paiement. Si vous prouvez que vous pouvez payer sans problème, les conditions de l’hypothèque seront beaucoup plus favorables.
• En ce sens, il faut créer des sources de revenus stables. Les prêteurs calculent un tiers de votre salaire et y ajoutent le montant mensuel du prêt hypothécaire. Ce total doit être inférieur à 35 % de votre revenu mensuel pour être solvable.
• Les banques préfèrent que votre source de revenus soit basée sur un salaire mensuel (plus sûr) plutôt que sur un revenu ou des dividendes à vous seul. Essayez donc de vous adapter en conséquence.
• Si le prêt hypothécaire que vous demandez ne représente que 60 % de la valeur totale de la propriété, vos chances d’obtenir de meilleurs taux sont plus élevées.
• Il est utile de faire une demande de prêt hypothécaire avec votre partenaire.
• Commencez tôt. N’attendez pas le dernier moment du processus d’achat pour penser à l’hypothèque. Et essayez de comparer autant que possible, surtout après avoir reçu plusieurs offres (vous avez donc quelque chose à quoi comparer).
• Faites confiance à des avocats spécialisés dans l’immobilier pour vous aider à trouver les meilleures solutions. Dans notre cas, les avocats de Balcells Group vous conseilleront du début à la fin lors de l’achat d’une propriété en Espagne. Il est donc préférable d’avoir une personne de confiance pour gérer l’ensemble du processus (y compris la partie hypothécaire), afin qu’elle puisse vous guider sur les points à examiner et sur les conditions réellement avantageuses en fonction de votre cas.

 

Simulateur de prêt hypothécaire : calculez vos paiements et les conditions

 

Il est compliqué de connaître à l’avance les conditions et les frais exacts du prêt hypothécaire que vous obtiendrez.

Les hypothèques fixes offrent généralement des taux d’intérêt de 2 à 4 %.

Cependant, la plupart d’entre eux sont des prêts variables. Cela signifie qu’ils sont composés du pourcentage mobile dicté par l’Euribor et de la prime que la banque reçoit.

Début 2019, l’Euribor était inférieur à 0, à exactement -0,37%. D’autre part, la prime bancaire dépend fortement de la banque et du profil de l’acheteur.

Si vous voulez avoir une idée précise, nous pouvons vous aider. Nous serons votre calculateur de prêt hypothécaire en ligne et nous vous conseillerons sur les meilleures options.

Il suffit de nous envoyer un courriel contenant le plus d’informations possible et nous vous enverrons les conditions exactes auxquelles vous pouvez vous attendre. Ceci peut être un guide parfait pour comparer afin d’obtenir la meilleure offre possible, alors faites un pas de plus et contactez-nous !

 

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