Vous envisagez de vendre votre maison ? Alors, vous devez lire cet article, car il est très important de connaître les coûts et les taxes exacts lors de la vente d’une maison en Espagne. Il vous permettra d’économiser de l’argent et de bénéficier de toutes les déductions fiscales auxquelles vous avez droit. On dit que ne pas planifier, c’est planifier son échec. Et avec une transaction immobilière comme celle-ci, cette phrase ne pourrait pas être plus vraie.
POURQUOI EST-IL SI IMPORTANT DE SAVOIR COMBIEN COÛTE LA VENTE D’UNE MAISON EN ESPAGNE ?
Supposons que vous envisagiez de vendre votre propriété. Ce que vous ferez immédiatement, c’est de découvrir combien vous pouvez gagner pour cela.
Vous ferez vos recherches et vos calculs, et vous finirez par connaître le montant que vous comptez gagner. Ce sera le montant minimum que vous serez prêt à accepter lorsque vous recevrez des offres.
Mais si vous ne déterminez pas les coûts et les taxes exacts que vous paierez pour la transaction… ce montant minimum sera réduit. Et vous perdrez de l’argent. Et peut-être que la partie que vous ne gagnez pas rend la vente non rentable.
Pourquoi ? Parce qu’il faut encore soustraire tous ces coûts et ces taxes. Il est donc absolument essentiel de garder ces chiffres à l’esprit.
De plus, en planifiant à l’avance, vous pourrez profiter de tous les avantages fiscaux auxquels vous avez droit. Il existe plusieurs tactiques d’optimisation fiscale dont vous pouvez bénéficier. Mais, bien sûr, vous devrez les connaître.
Donc, avant de signer tout document et même avant d’envisager de vendre votre propriété… n’oubliez pas de demander un avis juridique et de consulter un avocat spécialisé dans les ventes immobilières.
Ce qu’il peut vous dire vous fera décider de vendre définitivement ou non.
Mais passons à la partie importante.
En gros, il existe deux grandes catégories d’impôts que vous devrez payer lorsque vous vendrez votre maison en Espagne :
PLUS-VALUE
La plus-value est un petit impôt que vous devrez payer à la mairie locale où le bien est situé et vendu.
Le montant exact est variable et dépend des 3 facteurs suivants :
- Le nombre d’années pendant lesquelles vous avez été propriétaire de la propriété.
- Où se trouve exactement la maison ou l’appartement dans la commune
- Mètres carrés
Elle représente généralement une petite fraction de la valeur de la maison. Cependant, si vous êtes propriétaire depuis de nombreuses années, le montant peut atteindre 4 chiffres.
Pourquoi existe-t-il la plus-value ?
La réponse est simple.
Cette taxe tente de capter une partie de la valeur croissante de l’endroit où se trouve le bien.
Supposons que vous ayez acheté le bien au prix X. Cependant, au fil des ans, le gouvernement a mis en œuvre plusieurs améliorations dans les environs (nouvelles infrastructures, écoles, etc.). Ces améliorations augmentent la valeur de la zone, de sorte que vous pouvez maintenant vendre la propriété à un prix plus élevé en raison du nouvel environnement (amélioré).
La plus-value tente de capter une partie de cette augmentation des bénéfices due aux améliorations apportées par la mairie.
Comment puis-je savoir le montant de la plus-value que je devrai payer lorsque je vendrai ma maison ?
Pour connaître le montant exact, vous avez deux possibilités :
- Demandez à votre avocat. Il ou elle vous le dira rapidement.
- Allez à la mairie et demandez la valeur du bien.
L’IMPÔT SUR LES GAINS EN CAPITAL
Passons maintenant à l’impôt principal lorsque vous vendez votre maison : l’impôt sur les gains en capital.
C’est là que réside la grande majorité des coûts de vente.
Le pourcentage exact dépendra du fait que vous soyez résident ou non-résident, et du nombre d’années pendant lesquelles vous avez été propriétaire de votre maison. Mais toujours dans une fourchette de 19 à 23%.
Si vous ne résidez pas en Espagne (mais que vous résidez dans un autre pays de l’UE), vous ne paierez que 19 %.
Vous pouvez obtenir plus d’informations sur les impôts sur les gains en capital dans cet article.
COMMENT PUIS-JE ÉVITER DE PAYER L’IMPÔT SUR LES GAINS EN CAPITAL LORS DE LA VENTE DE MON BIEN ?
Payer 20 % de ce que vous gagnez lorsque vous vendez votre maison peut être vraiment douloureux.
C’est alors que l’on commence à se demander : y a-t-il un moyen d’éviter de le payer ?
Et, heureusement, il y en a.
Il existe plusieurs façons de réduire cet impôt (qui est déjà idéal) ; et certaines situations qui vous dispenseront de le payer complètement.
Quelles sont ces situations ?
Tout d’abord, les déductions. Vous pouvez déduire la commission de votre agent immobilier et le certificat d’énergie facturé de votre taux d’imposition des gains en capital.
Enfin, deux exemptions.
Si vous avez plus de 65 ans et que vous vivez dans la maison que vous vendez (au moins) depuis 3 ans, vous n’avez pas à payer cette taxe.
Enfin, si vous êtes résident en Espagne, vous pouvez bénéficier de l’exemption de résidence habituelle. Cela signifie simplement que si le bien que vous vendez était votre résidence habituelle et que vous réinvestissez l’argent gagné dans votre nouvelle maison, vous n’aurez pas non plus à payer cet impôt.
FRAIS SUPPLÉMENTAIRES LORS DE LA VENTE DE VOTRE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE
En plus des deux taxes mentionnées ci-dessus, il y a plusieurs coûts supplémentaires que vous devrez (très probablement) payer lors de la vente. En gros, on parle de :
- Commission des agents immobiliers. Il s’agit d’un paiement que la société immobilière prélève pour vous aider à vendre la maison. En Espagne, ils font généralement payer environ 5 %.
- Disposition relative à l’impôt sur le revenu. Si vous n’êtes pas résident, vous serez confronté à une retenue de 3 % du prix de vente. Ce montant est versé directement à l’Administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria).
- Certificat énergétique. Délivré par un architecte ou un ingénieur technique. Le montant varie en fonction de la superficie de votre maison, mais vous pouvez vous attendre à un montant compris entre 100 et 500 euros.
CELA VAUT-IL VRAIMENT LA PEINE DE PAYER LES FRAIS DE L’AGENT IMMOBILIER ?
De nombreux expatriés s’adressent à un agent immobilier pour vendre leur propriété en Espagne. Mais il existe d’autres options qui pourraient s’avérer les plus rentables.
Ce que vous devez comprendre, c’est le rôle de l’agent immobilier et ce qu’il fera exactement pour vous.
Ils incluront les détails de votre propriété dans la vitrine de leur bureau, poseront des affiches dans la rue, enverront des courriels à leur base de données, organiseront des rencontres avec des acheteurs potentiels et vous feront part de leur connaissance du secteur.
Bien sûr, cela peut sembler beaucoup. En fait, le fait de ne pas utiliser un agent peut entraîner une certaine frustration.
Mais il y a un inconvénient majeur : vous n’obtiendrez qu’une exposition locale avec eux. L’agent immobilier a une grande influence sur votre environnement, mais le champ d’action est limité.
Le coût que vous payez avec eux risque donc de ne pas être rentable.
L’alternative : les plates-formes en ligne
Que faire si un acheteur potentiel se trouve à l’étranger ? Vous ne pourrez pas l’amener à vous rencontrer avec l’exposition de l’agent immobilier local.
C’est alors que l’alternative entre en jeu : s’appuyer sur les plateformes en ligne.
Il existe des centaines de sites web, tels que Fotocasa ou Idealista, où vous pouvez publier votre propriété et obtenir une très large diffusion. Cela présente deux avantages importants par rapport à l’agent immobilier :
- La commission à payer sera beaucoup moins élevée, ce qui vous permettra d’économiser de l’argent.
- Vos chances de trouver un acheteur et de le trouver rapidement augmenteront considérablement.
Assurez-vous donc de bien comprendre quel est le coût que vous préférez payer : la commission de l’agent ou le coût d’une plateforme en ligne.
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