¿Estás pensando en entrar de alquiler en un piso? Entonces en esta completa guía encontrarás todo lo que necesitas saber. Recorreremos los temas más importantes a considerar en el proceso. Desde las condiciones actuales del mercado hasta los cuánto cuesta y los precios de un piso, dónde encontrar tu opción ideal y cuáles son las cláusulas y requisitos legales que deberá cumplir. Además, al final de este artículo encontrarás algunos consejos realmente útiles que han ayudado a cientos de personas a vivir en alquiler de la manera más cómoda y fácil posible!
El mercado del alquiler en España
Comencemos aportando una visión general del mercado del alquiler español, ya que esto nos ayudará a entender las secciones posteriores.
En primer lugar, estamos hablando de un mercado no muy avanzado y cuya principal característica es la falta de confianza.
Tradicionalmente los inquilinos se han ganado la fama de ser malos pagadores. Debido a que normalmente pagan tarde (o directamente no pagan), los propietarios se han vuelto cada vez más escépticos y en búsqueda de protección legal.
Y esto, sin duda, ha afectado al mercado.
¿De qué manera?
En primer lugar, a día de hoy la gran mayoría de los propietarios acuden a agencias inmobiliarias para actuar como intermediarios. Esto les asegura que se les pague al final de cada mes, ya que no son los que están en contacto directo con el inquilino ni quienes le cobran. Por supuesto, y como veremos más adelante, esto afecta al precio total que el inquilino tiene que pagar.
Por otro lado, esta reticencia a confiar en el arrendatario ha hecho que muchas propiedades que eran el resultado de inversiones inmobiliarias se hayan quedado completamente vacías y casi olvidadas.
Con el fin de evitar conflictos legales, muchos propietarios decidieron no alquilar. Y esto ejerce presión sobre los precios, ya que normalmente la demanda no queda cubierta con una insuficiente oferta.
Las maneras más habituales de alquilar
¿Cuál es el tipo de alquiler más típico?
En España, la gran mayoría de las veces se alquila un piso (o apartamento), y no una gran casa.
Los tamaños varían de 1 a 3 dormitorios. Pero en los últimos años el tamaño de los pisos alquilados ha ido disminuyendo.
¿El resultado? Un tamaño promedio de 90 metros cuadrados con 2 dormitorios. Y para los apartamentos de 1 dormitorio (que también son habituales), el tamaño puede bajar hasta 50-60 metros cuadrados.
Mencionamos este último punto porque es también muy común en España alquilar una habitación dentro un piso compartido. Es el caso de los ciudadanos extranjeros que vienen al país para hacer su Erasmus o máster; o para individuos en busca de un trabajo.
Tipos de contratos de alquiler
Por último, debes tener en cuenta que hay dos tipos de contratos de alquiler:
- En primer lugar, encontramos los contratos a corto plazo (llamados contrato de arrendamiento de temporada), que van desde 6 meses (mínimo) hasta 1 año (máximo). Estos tienen protecciones legales más reducidas.
- Y por otro lado, encontramos los contratos de arriendo de vivienda, que duran más de un año.
¿Dónde puedo buscar pisos en alquiler?
Ahora que ya entendemos cómo funciona el mercado, pasemos al primer paso del proceso: encontrar un piso para alquilar.
En general, tienes tres opciones diferentes.
La primera es caminar por la calle en las zonas que más te gustan y buscar carteles indicando que el piso está en alquiler. Suelen ser rojos o naranjas, y tienen las palabras «se alquila» más un número de teléfono para contactar. Si está interesado en ese piso en particular, sólo tienes que llamar y pedir información adicional.
La segunda alternativa es acudir a una agencia inmobiliaria. Tienen cientos de propiedades listadas, así que encontrar la opción ideal para ti es muy fácil. El problema es que te cobrarán una comisión, que será en forma de una mensualidad extra que tendrás que pagar antes de entrar al piso, o un porcentaje extra del alquiler pagado cada mes. Por lo tanto, nuestro consejo es que evites las agencias y vayas a hablar directamente con el propietario de la vivienda. ¡A largo plazo te ahorrarás mucho dinero!
Finalmente, la tercera opción es buscar piso de manera online en cualquiera de los portales que existen. Los principales son:
Con estos tres estarás cubriendo casi el 95% de todos los pisos en alquiler de la zona, por lo que son más que suficientes.
Sin embargo, tenga en cuenta que durante los últimos años, las agencias inmobiliarias también se han trasladado a esas plataformas, por lo que encontrar un propietario dentro de ellas es más difícil hoy en día.
Las mejores zonas para alquilar
Una vez que empieces a buscar pisos, empezarás a dudar sobre cuál es la mejor zona para hacerlo.
Encontrarás muy buenas ofertas, pero quizás no estés 100% convencido/a de la ubicación.
¿Cuál es la regla a seguir aquí?
Como siempre, depende. Obviamente, cuanto más cerca del centro de la ciudad, más acción y dinamismo. Pero también más altos serán los precios.
Lo que sí podemos sugerir es que busques lugares que tengan buenas conexiones de transporte público. En grandes ciudades como Madrid o Barcelona, tener una estación de metro cerca es crucial, ya que las líneas funcionan rápido y muy bien. Así que tener una parada de metro delante de tu puerta es de gran valor.
Además, tener un gran supermercado cerca es otro punto importante. Al fin y al cabo, tendrás que visitar uno de manera frecuente, por lo que tenerlo cerca evitará desplazamientos tediosos.
Sin embargo, algo que también puede hacer (y que será muy beneficioso) es preguntar a otros que estaban en la misma situación que tú antes.
Si entras a Facebook, existen cientos de grupos de extranjeros o locales en cualquiera de las ciudades españolas.
Busca el grupo de tu ciudad o pueblo, únete y pide a sus miembros sus recomendaciones. ¡Eso te dará una visión realmente útil!
¿Cuánto cuesta un alquiler en España?
Esta es sin duda una de las preguntas más importantes a considerar: ¿cuánto cuesta el alquiler?
La mala noticia es que no hay una respuesta exacta y que sirva para todos los casos.
Los precios del alquiler varían según una inmensidad de factores. Entre otros, esos factores son la ciudad en particular, la ubicación dentro de esa ciudad (cuanto más cerca del centro de la ciudad, más pagarás), si el piso es interior o exterior (tiene ventanas que dan a la calle o no), si tiene conexiones de transporte público cerca, el tamaño en metros cuadrados, etc.
Además, y como vimos en nuestro artículo sobre las predicciones del mercado inmobiliario, los precios pueden variar mucho de un año a otro.
Sin embargo, como estamos seguros de que necesita al menos una referencia (por más que sea genérica), aquí tienes los precios:
- Alquilar una habitación individual en un piso compartido puede costar entre 200 y 600 euros al mes (siendo el extremo caro no muy común aunque estamos hablando de grandes ciudades).
- Los estudios o pisos para dos personas pueden costar entre 500 y 1000 euros al mes.
Normalmente, los pisos son completos y ya tienen lavadora y nevera, así que no tendrás que pagar ese extra. Además, también suelen estar completamente amueblados, con cocina y utensilios completos.
Finalmente, la buena noticia es que siempre hay espacio para la negociación. Si contactas directamente con un propietario, es posible negociar y obtener un precio reducido de lo que viste en Internet.
El coste del alquiler y las facturas mensuales
Aunque hay un precio mensual fijo que debes pagar por motivo del alquiler, eso no será todo.
Aparte, es muy probable que tengas que pagar cierta cantidad extra.
Así que lo primero que hay que considerar aquí es tu contrato, ya que pagar más o no dependerá en gran medida de lo que en éste se estipule.
Hay algunos alquileres que con el precio mensual fijo tienes todo incluido: luz, gas, agua, wifi, etc.
Sin embargo, otras veces esos servicios deben pagarse por separado. Puede ser que sólo se incluya el agua, o sólo la electricidad, o ambos; o que el internet quede fuera, etc. Cada contrato es un mundo aparte.
Por eso debes tenerlo en cuenta, leer detenidamente el contrato y negociar con el propietario.
En caso de que compartas piso, lo habitual es dividir el coste total de las facturas mensuales de los servicios públicos entre cada inquilino.
Sin embargo, todo esto es algo que no debería asustarte. En España los servicios públicos no son caros. El agua es bastante barata, y también es posible encontrar paquetes que incluyan internet para casa y tarjeta SIM a muy buen precio.
Así que en caso de que tu contrato no incluyera NINGÚN tipo de servicio, puedes esperar pagar, como máximo (y por todo lo mencionado), de 50 a 150 euros al mes.
Además, también hay un tipo especial de coste extra que podría existir: los gastos de la comunidad.
Supongamos que el piso donde vives tiene una piscina común o cualquier otro espacio compartido con los vecinos, como un jardín o parque. Por lo general, esas áreas tienen gastos de mantenimiento, que deben ser pagados por toda la comunidad cada mes.
Es posible que el precio del alquiler ya incluya ese coste, o por el contrario que tengas que pagarlo aparte.
Finalmente, también puedes esperar pagar pequeñas reparaciones (como daños por goteras), en caso de que su contrato no lo contemple.
Depósitos de entrada
Si pensabas que ya habíamos terminado de hablar de todos los gastos que deberás asumir, te equivocabas.
Todavía hay un precio final que tendrás que pagar cuando entres a una propiedad de alquiler: el depósito de entrada o fianza.
¿Cuánto es?
Hay dos escenarios posibles aquí:
- En primer lugar, si tratas directamente con el propietario, normalmente tendrás que pagar antes de entrar al piso un mes de depósito y un mes de alquiler por adelantado. Después pasarás a pagar el alquiler cada mes.
- En segundo lugar, si usas una agencia como intermediario, entonces ese depósito sube. Terminarás pagando 3 meses de alquiler por adelantado: 1 para la agencia (su comisión), otro que va como depósito para el propietario, y el primer mes de alquiler.
Requisitos legales
Existe otro requisito, aparte del depósito inicial, que tendrá que cumplir si quieres empezar a vivir en alquiler.
El propietario (o la agencia en su defecto), te pedirá que demuestres que puedes hacerte cargo del pago el alquiler cada mes.
Esto se hace normalmente a través de tu nómina, teniendo que proporcionar las 3 últimas.
Sin embargo, si acabas de llegar al país y todavía no has empezado a trabajar, pero tienes una oferta de trabajo ya firmada, en muchas ocasiones también te servirá como una prueba adecuada.
Pero, ¿qué pasa si no puedes aportar ninguna de esas dos? Entonces tienes 3 opciones (más complejas), que dependerán de lo que el propietario acepte:
- A veces es posible pagar 6 meses de alquiler por adelantado, o usar cualquier otro tipo de depósito de cantidad similar.
- También puedes conseguir un aval, alguien que legalmente se comprometa a pagar en caso de que no puedas.
- Por último, si eres dueño de una propiedad, puedes usarla como respaldo; o conseguir cualquier tipo de garantía bancaria que pueda pagar el alquiler si no lo haces.
Finalmente, también te pedirán tu pasaporte o DNI, y tu número de identificación fiscal en caso de estar trabajando.
Ten en cuenta que deberás cumplir con los pagos. De lo contrario, sufrirás riesgo de desahucio.
Abandono del piso y terminación del contrato
También será de gran utilidad mencionar las condiciones de salida.
Si quieres dejar el alquiler e irte de la casa, deberás notificar al propietario con un mínimo de 30 días de antelación.
Tienes derecho a hacerlo en caso de que no hayas firmado un contrato que te obligue a quedarte más tiempo.
Si así fuese (te vas aún cuando el contrato de obliga a quedarte más tiempo), tendrás que pagar la diferencia, aunque ya no vivas allí. Por ejemplo, supongamos que aceptas alquilar por 12 meses, pero en el mes número 8, decides irte. Por lo tanto, todavía tienes que pagar los 4 meses restantes.
Una vez que entregue las llaves de la casa, recibirás el depósito que pagaste antes de entrar de vuelta.
Lo que recomendamos es que solicites una inspección de la casa en todas las habitaciones, muebles y cualquier otro elemento que pueda estar dañado. Al hacer un inventario inicial con todo lo que hay en el piso y tomar fotos del estado actual del apartamento al entrar (algo que 100% debería hacer), podrás comparar con los resultados de la inspección.
Una vez hecho esto, el propietario devolverá el depósito, aunque legalmente tiene 30 días de retraso disponibles.
Consejos adicionales que harán que tu alquier sea más fácil
Veámos ahora algunos de los consejos que te ayudarán a alquilar en España evitando problemas legales:
- En primer lugar, asegúrate de evitar los contratos de alquiler verbales. Siempre decantate por la opción escrita.
- Debes leer cuidadosamente el contrato, y nunca firmar sin haberlo hecho antes. Aunque el inquilino te esté presionando para firmar rápdio, siempre debes leerlo todo detenidamente para encontrar cualquier cláusula que pueda ir en contra de tus intereses.
- No firmes nada y no envíes ningún tipo de pago sin haber visitado antes el piso. En España, todo se hace cara a cara, así que si quieres evitar estafas, ve a visitar el piso.
- Intenta evitar las webs de propiedades inmobiliarias de países extranjeros al intentar encontrar un piso, ya que suelen ser mucho más caras.
- El primer día que entres en el apartamento, haz fotos de todo. Intenta conocer el estado actual de todas y cada una de las habitaciones, detectando cualquier imperfección, anota si algo como por ejemplo una bombilla no funciona correctamente, etc. Registra cada elemento y su estado. Este seguimiento inicial será crucial para evitar perder parte de tu depósito al salir.
- Se rápido y estáte preparado/a para dar una respuesta rápida. En España, las cosas van muy rápido. Es posible que el primer día que visites el piso, el propietario ya pida el depósito. Así que asegúrate de prepararlo de antemano, o al menos de estar preparado para dar una respuesta indicando si te gusta o no.
- No te retrases en los pagos. Si no has pagado el alquiler después del día 7 de cada mes, el dueño de la casa puede legalmente pedir el dinero ante un juez. El proceso es realmente ágil, ya que si la cantidad a pagar es inferior a 2.000 euros, pueden reclamarte el dinero sin un abogado, obteniendo una resolución en sólo dos semanas. Así que asegúrate de pagar cuando debes hacerlo.
Comprar o alquilar, ¿qué es mejor?
Otra pregunta muy común.
Y, aunque no hay una respuesta correcta, existe la opción «más segura».
Nuestra sugerencia es simple: empieza alquilando. Estudia si la ciudad se ajusta a lo que estabsa buscando, y una vez que decidas completamente que te gustaría establecerte allí, plantéate si es momento de comprar.
¿Por qué? Porque como vimos en este artículo, la compra de una vivienda tiene muchos costess asociados (que pueden ser hasta el 15% del precio de la propiedad).
Así que si después te arrepientes de la decisión… hay mucho dinero en juego.
Sin embargo, si aún no lo tiene claro y quieres obtener una opinión externa, estamos aquí para ayudarte.
Nuestros abogados inmobiliarios responderán a todas tus preguntas, te ayudarán a revisar tu contrato de alquiler en caso de necesitarlo, y estarán a tu disposición para lo que necesites.
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En Balcells Group llevamos más de 11 años ayudando a extranjeros de todo el mundo establecerse de manera cómoda en España. Hemos trabajado con clientes de todo el mundo (más de 55 nacionalidades diferentes) proporcionando los servicios de extranjería, empresa e impuestos que necesitan para ganar total seguridad legal en su proceso migratorio. Ofrecemos un servicio integral que combina la experiencia de varias generaciones de abogados con la innovación necesaria para afrontar los retos jurídicos actuales, siempre con el objetivo de simplificar los procesos y garantizar resultados fiables y eficaces.
