Sin duda un tema de gran importancia a día de hoy. Pues los impagos y conflictos con el inquilino en una propiedad son totalmente comunes en España. Y en este artículo hablamos sobre la solución. Así, analizamos todo lo que debes saber sobre el desahucio por impago de alquiler, también conocido recientemente como desahucio express. Analizaremos de manera profunda cómo funciona el proceso paso a paso, qué condiciones se deben cumplir para poder iniciarlo, cuánto tiempo tarda y otras preguntas frecuentes que te serán de gran utilidad.
¿Qué es un desahucio?
El desahucio es el procedimiento judicial mediante el cual el propietario de una vivienda puede echar al inquilino por el impago de las rentas pertinentes.
Es decir, se trata del proceso por el que el propietario de una casa o piso que tenía alquilado a un tercero, recurre a la ley para desahuciarle de esa propiedad ya que este tercero no ha cumplido con el pago establecido a fin de mes.
Lo más habitual es que el arrendador haya primero intentado solucionar el problema directamente con el arrendatario, de manera amistosa. No obstante, al fallar este intento, el propietario decide interponer una demanda de desahucio para que sea un juez quien dicte sentencia. De este modo el arrendatario que incumple con los pagos está obligado a marcharse de la vivienda.
Además, cabe decir que este proceso consta de una doble reclamación. Por un lado se reclama el desahucio (es decir, que el inquilino abandone la propiedad); pero a la vez que también cumpla con el pago de todas las rentas impagadas hasta la fecha en la que abandona la propiedad.
Entendiendo la obligación principal de los contratos de alquiler
Es importante entender al 100% cuál es la obligación principal en un contrato de alquiler. Pues esa es la base para la sentencia futura.
En un contrato de alquiler, el arrendador se compromete a poner en disposición o entregar el local o vivienda de que dispone a un arrendatario. Este, como contraprestación a su ocupación y uso, debe cumplir con el pago de una renta (cantidad monetaria) a fin de mes.
Así, el inquilino está obligado a pagar este alquiler mensualmente. Y esta obligación es totalmente independiente de otros problemas que pudieran surgir, como que el arrendador se niegue a pagar una reforma de la vivienda.
Aquí viene el punto importante del apartado. Esta negación no sería motivo válido para que la persona que vive de alquiler pueda dejar de pagar o descuente de la renta la reparación.
Podría ser causa de desahucio.
Las obligaciones secundarias del contrato de alquiler no interfieren ni impiden que las principales se deban cumplir.
Leyes y regulaciones relacionadas
Es también fundamental entender qué leyes y ordenamientos regulan este procedimiento de desahucio por impago.
En primer lugar, la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU es la que establece bajo qué supuestos se podría desahuciar. Pues en su disposición 27.2 a) establece que el arrendador podrá resolver y terminar el contrato de alquiler siempre y cuando el arrendatario haya incumplido con el pago de las rentas establecidas.
Por otro lado, es la Ley de Enjuiciamiento Civil la que dicta de qué manera transcurre el proceso judicial y legal de desahucio, en su artículo 440.3 y 440.4.
Tipos de desahucio
Actualmente en España existen diferentes tipos de desahucio. Veámoslos en detalle:
- Desahucio por impago. Unos de los más comunes y en el que nos centramos en este artículo. Se produce cuando el inquilino de la propiedad, después de cierto tiempo viviendo en ella, deja de cumplir con los pagos establecidos. Es lo que se conoce actualmente y desde hace pocos años como desahucio express.
- Desahucio por fin de plazo de contrato. Se da cuando el inquilino sigue habitando en la propiedad incluso cuando el contrato de alquiler ha llegado a su fin.
- Desahucio por precario, cuando damos permiso a habitar en la vivienda pero lo hacemos sin contrato. Son casos comunes en que el propietario autoriza a vivir en la propiedad a amigos o familiares. El desahucio se produciría cuando retiramos este “derecho” de habitabilidad y el inquilino no abandona.
- Entrada sin autorización. El caso de la “okupación”. Es decir, el inquilino empieza a habitar la vivienda o local sin consentimiento del propietario.
¿Cuánto tiempo después de impago se puede solicitar el desahucio?
Antes de ver en detalle cómo funciona el proceso legal, responsamos una duda previa muy importante.
Pues si tienes un inquilino que ha fallado con los pagos, probablemente te estés preguntando: ¿cuánto tiempo tengo que esperar hasta poder demandarle y solicitar el desahucio por impago?
Pues bien, a nivel legal, puedes hacerlo tras la primera falta. Es decir, después del primer mes de impago y tras haberlo reclamado amistosamente, la Ley de Arrendamientos ya te permite iniciar el procedimiento judicial.
No obstante, y a nivel práctico (ya que se trata de un procedimiento costoso tanto a nivel monetario como de tiempo), la recomendación es esperar al impago de dos mensualidades.
No obstante, puedes mandar un burofax en cualquier momento notificando al inquilino de la necesidad del pago (después del primer impago, por ejemplo). Tras dicha notificación, tendrás que esperar 2 mes hasta poder imponer la demanda judicial.
¿Cómo funciona un proceso de desahucio? Desahucio express por impago paso a paso
El procedimiento judicial para un desahucio express y un desahucio por finalización de contrato es bastante similar.
Éste se inicia con una demanda judicial. Esta tiene que ser firmada, obligatoriamente, por un abogado y un procurador; y además se deberá adjuntar a la misma el pago de las tasas judiciales y el contrato de arrendamiento.
Pero, ¿a quién debemos emitir esta demanda? En este caso, el juzgado competente es el correspondiente al domicilio en el que se encuentre la finca, independiente de donde tenga su domicilio el deudor.
El juzgado emitirá un auto (el derecho de admisión) en un plazo de 30 días, admitiendo a trámite la demanda, estableciendo una fecha para el juicio y otra para el desahucio. Y ahí es donde el proceso se convierte en muy rápido. Al mismo tiempo que se admite la demanda a trámite ya tenemos una fecha para el desahucio (que obviamente se producirá si el propietario gana el juicio).
Tras la admisión a trámite y la fijación de fecha de juicio, se le envía al inquilino una demanda. Básicamente el juzgado le requiere al inquilino que realice el pago o alegue en un plazo máximo de 10 días.
Y aquí el inquilino que ha impagado tiene cuatro opciones diferentes:
- La primera opción es pagar todas las rentas que debe durante estos 10 días. Si lo hace dentro del plazo estipulado, el proceso se archiva y se anularía el desahucio.
- Otra condición para la anulación del desahucio es el pago de la cantidad monetaria debida antes de que se celebre el juicio (aunque sean pasados los 10 días permitidos).
- Puede también presentar un escrito (con abogado y procurador) mediante el cual se muestra no conforme con la demanda y se opone al pago que reclama el propietario. En este caso se celebraría el juicio, y se recurre al mismo cuando verdaderamente el inquilino no debe el pago exigido.
- Y, finalmente, si el deudor no hace absolutamente nada durante esos 10 días (es decir, no se opone a la demanda), se procederá directamente al desahucio, sin juicio.
No obstante, existe una excepción importante que debemos tener en cuenta. Pues hay dos situaciones en las que el desahucio no se anularía por más que el inquilino pague las rentas en el plazo establecido. Esto será así si es ya la segunda demanda interpuesta por el propietario al arrendatario, o bien si mediante burofax o por vía notarial el arrendador ha realizado un requerimiento del pago que no ha sido respondido en 30 días.
Motivos por los que se puede demorar el proceso
Si lees el apartado anterior puedes pensar que el procedimiento es bastante rápido. Emites la demanda, la recibe el juez, la notifica al inquilino y este tiene 10 días como máximo para responder (o no hacerlo).
No obstante, hay dos situaciones en las que el proceso se podría alargar más de lo previsto.
El primero es cuando el juzgado notifica al inquilino sobre la demanda. Esto puede demorarse y hacer que el inquilino reciba la notificación tarde, pues lo hace el servicio de correo del juzgado, y suelen estar saturados, pudiendo tardar hasta 2 meses. ¿Nuestra recomendación? Que sea tu procurador (como propietario) quien notifique la demanda. De este modo evitarás retrasos en esta parte del proceso.
Por otro lado, si el inquilino tras recibir la demanda solicita justicia gratuita, se suspenden los plazos para oponerse a la demanda. Es decir, esos 10 días se suspenden hasta que se le asigna un abogado de oficio. Y eso puede tardar más de 1 mes. Y en la mayoría de los casos el inquilino se opone con abogado de oficio, no con abogado privado.
Esta justicia gratuita puede ser solicitada durante los 3 primeros días tras recibir la demanda.
¿Cuánto dura?
Después de leer la sección anterior puedes hacerte la idea de que es imposible saber un plazo exacto. El proceso varía mucho según el juzgado y las acciones del inquilino durante el proceso, y dar una respuesta exacta es complicado.
No obstante, como regla general, ten en cuenta que el proceso podría durar unos 4 o 6 meses.
De nuevo, dependerá enormemente del juzgado en cuestión (según la ciudad van más o menos rápidos), el plazo en que tarde en notificar, si el inquilino se acoge a la justicia gratuita o no, etc.
¿Cuánto cuesta un desahucio?
Una de las preguntas que muchas personas se hacen es la relacionada con los costes. ¿Cuánto me va a costar el desahucio, teniendo en cuenta el proceso entero?
Así, únicamente existen tres gastos principales que el propietario deberá asumir para poder recuperar la posesión su inmueble.
Pues no existen costes para emitir la demanda ante la justicia, y en caso de que se celebre el juicio y lo gane, los costes asociados serán pagados por el inquilino.
Así, el arrendador únicamente debe preocuparse de pagar el abogado que le llevará el caso (es obligatorio disponer de uno), el procurador y el cerrajero que en la fecha del desahucio acudirá a la vivienda para abrir la puerta.
Para que tengas una idea general, puedes esperar que el coste total girará entorno los 500 o 700€.
¿Necesitas ayuda legal? Abogado para desahucio te ayuda
Y hasta aquí todo lo que necesitas saber sobre el desahucio express. Después de analizar condiciones, proceso judicial paso a paso, tiempos y requisitos más importantes, es muy probable que todavía tengas dudas.
Así, nuestro equipo de abogados está a tu completa disposición.
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