¿Estás a punto de vender una propiedad? Entonces sigue leyendo, pues además del impuesto sobre las ganancias de capital, vas a tener que pagar uno extra. En este artículo encontrarás toda la información que necesitas sobre el impuesto municipal de plusvalía en España. Exploraremos en qué consiste exactamente este y cómo se origina, cómo y cuándo debes pagarlo, cuánto es exactamente y lo más importante: cómo evitar pagarlo.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es el impuesto aplicado al incremento del valor de los terrenos urbanos una vez que se transmite, se vende, se hereda o se recibe una propiedad tras una donación; y que debe ser pagado por parte del vendedor en la gran mayoría de los casos.
Por lo tanto, este impuesto no se aplica a la propiedad en sí, sino al valor del suelo que ocupa, como veremos a continuación.
Analizar su nombre nos da más pistas. Plus (que significa extra o más), y valía (de valor). De ahí que este impuesto se refiera al valor añadido o valor de más que adquiere el suelo de la propiedad.
¿Por qué existe? Su razón de ser es muy sencilla.
Cuando adquiriste el inmueble que ahora piensa vender, el terreno en el que se encontraba tenía un valor, digamos X. Con el paso del tiempo (hasta día de hoy que quiere venderlo), ese valor ha aumentado (X + incremento de valor). Y ese aumento se debe en parte a todas las mejoras que el ayuntamiento ha hecho en la zona y sus alrededores.
Ahora existen más supermercados cerca, mejores infraestructuras, quizás más conexiones de transporte público, etc. Y todo esto hace que el terreno se revalorice.
Así, el impuesto de plusvalía es la forma que tiene el ayuntamiento de capturar ese incremento de valor correlacionado con sus inversiones y mejoras públicas. Como veremos más adelante, esto plantea obviamente el problema de las propiedades o terrenos que disminuyen su valor (y no pueden venderse a un precio superior al de compra).
Es importante destacar que únicamente recoge el aumento del valor del suelo urbano. Esto significa que si la propiedad está situada en el campo, este impuesto no aplica.
Junto con el impuesto a las ganancias de capital, el impuesto sobre el valor del suelo (plusvalía) es uno de los dos impuestos que hay que pagar una vez que se vende una propiedad en España.
¿Cómo se paga este impuesto?
La obligación de pagar este porcentaje (más adelante veremos cómo calcularlo) aparece en el mismo momento en que se realiza la transmisión del inmueble.
Si se ha realizado alguna modificación, tendrás que entender si el inmueble es urbano o no en el momento de la venta (hay algunos casos en los que con el paso de los años esa condición se modifica).
Entonces, tendrás 30 días después de vender la propiedad para pagar la plusvalía al ayuntamiento.
Y es muy importante cumplir este plazo temporal para evitar sanciones y problemas legales.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal de una vivienda?
El importe exacto varía según el caso en cuestión. Veamos cómo se computa exactamente.
Lo primero es entender en qué valor nos basamos En el recibo del impuesto del ayuntamiento verás una diferencia entre el valor del suelo y el valor de la construcción o propiedad en sí. Para este impuesto únicamente tenemos que fijarnos en el valor del suelo.
Para definir este valor, puedes ir a tu ayuntamiento y pedirlo, puedes consultarlo en tu recibo del IBI, o puedes preguntar a un especialista en impuestos.
Ese valor del suelo que aparece en el recibo aumenta cada año, y hay que multiplicarlo por el tipo que especifique el ayuntamiento, que tiene en cuenta los años que has sido propietario.
De manera más precisa, el porcentaje exacto que se aplica depende de los siguientes factores:
- El tiempo que lleves como propietario del inmueble (cuantos más años, mayor será el precio, hasta un máximo de 20 años). Este es el factor que más afecta al importe final.
- La ubicación del terreno o suelo; es decir, dónde se encuentra exactamente la vivienda dentro del municipio (distintas zonas tienen precios diferentes).
- Los metros cuadrados que ocupa: su tamaño.
A modo de ejemplo, para los municipios de más de 100.000 habitantes, el tipo impositivo mínimo es del 20% y el máximo del 30%.
Es importante mencionar que, dos inmuebles con condiciones realmente similares (digamos con los mismos metros cuadrados) pueden gozar de una diferencia de impuesto de plusvalía considerable si están ubicados en municipios diferentes. Y es que este impuesto se basa en el valor retable del inmueble (llamado valor catastral), y diferentes municipios aprueban diferentes valores para sus suelos (los pueden tasar a precios más altos o más bajos).
¿Quién tiene que pagar la plusvalía?
El impuesto municipal de plusvalía lo suele pagar el vendedor (aquel que transmite la propiedad) o propietario del inmueble, y lo pagará en el mismo momento en que se vende la propiedad.
No obstante, también existe la posibilidad de negociar entre comprador y vendedor y decidir cuál de los dos acabará pagándolo, pero esto puede plantear diferentes problemas como ahora veremos.
Como siempre, existe una excepción. Si heredas la propiedad o la recibes como donación, entonces tendrás que pagarla como receptor.
¿Por qué? En el primer caso, porque el teórico responsable del pago ha fallecido, y en el segundo no hay precio de venta, por lo que no hay «fuente» de la que sacar el dinero por parte del donante.
Además, es importante mencionar que cuando el vendedor es un no residente fiscal en España, normalmente el responsable de este impuesto será el comprador (o el que se compromete a pagar).
¿Por qué? Porque si el vendedor es el encargado de pagarlo pero no lo hace (por estar fuera de España) la Hacienda española irá a por el nuevo propietario.
Es por eso que normalmente el comprador de la propiedad retendrá el dinero del precio de venta para pagarlo en nombre del vendedor, garantizando así que este impuesto sea realmente pagado.
Cómo evitar pagar la plusvalía
Existe la posibilidad de evitar el pago de este impuesto.
Como ya hemos dicho, la razón por la que el ayuntamiento puede exigir la plusvalía reside en el hecho de que el terreno ha aumentado de valor.
Pero, ¿y si en realidad no lo ha hecho? Entonces este impuesto puede llegar a evitarse: se puede solicitar la devolución o evitar el pago en primera instancia.
Es decir, si puedes demostrar que el mercado no ha crecido durante los años que has sido propietario, que el valor del terreno ha bajado o que has tenido pérdidas al vender la propiedad, puedes evitar pagar este impuesto.
Por lo tanto, si la justificación para cobrar este impuesto tiene que ver con los ingresos y beneficios que generas una vez que vendes como forma en que la administración capta parte de esa ganancia, pero al final no obtienes ninguna ganancia, y de hecho pierdes dinero, ¿cómo puedes tener la capacidad monetaria para pagarlo?
No obstante, cada caso particular debe ser analizado con detenimiento, y por ello te sugerimos que te pongas en contacto con nuestro equipo de abogados especialistas en derecho inmobiliario y fiscal para que podamos ayudarte durante todo el proceso.
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