A nivel legal, comprar un inmueble consta de un proceso estipulado y del cumplimiento de una serie de requisitos establecidos por la regulación española. En este post veremos exactamente eso. A continuación encontrarás un breve resumen del proceso de compra de una vivienda en España: cuáles son los pasos a seguir, los requisitos de obligado cumplimiento, y qué impuestos nos encontraremos por el camino.
Pasos a Seguir al Comprar un Inmueble en España
Podemos dividir el proceso de compra en dos partes diferenciadas:
Primera Fase
Esta fase de carácter más previo engloba el control de la propiedad, el acuerdo previo y la hipoteca.
- Diligencias de la propiedad. Principalmente consiste en la revisión de la propiedad verificando su registro, propietario/os, verificar los detalles tales como ubicación y tamaño, y asegurar que se trata de un inmueble libre de deudas.
- Contrato de reserva y anticipo. A través de este contrato, tanto comprador como vendedor ponen de manifiesto su intención explícita de que la compraventa se llegue a producir. Este contrato se denomina Contrato de Arras en España. Existe la realización de un pago inicial.
- Hipoteca. Aquí nos encontramos ante un proceso largo, por lo que es recomendable iniciarlo cuanto antes mejor. Deberemos recoger todos los documentos requeridos por el banco, recibir la aprobación para la hipoteca, y firmar el Contrato de Arras.
Segunda Fase
Esta segunda fase tiene que ver con todo aquello relacionado con la transferencia de la propiedad de servicios y de varias utilidades, así como el registro de la misma.
- En el caso de que se llegara a conceder un préstamo (hipoteca), nos enfrentaremos ante la fase de evaluación del mismo. El banco recibe el acuerdo previo, mandará un tasador para evaluar la propiedad, y una vez haya establecido la estimación, la entidad financiera firmará favorablemente la hipoteca.
- Cierre. Aquí, la transferencia de la propiedad queda certificada ante notario. Ambas partes proporcionan los documentos solicitados (documento de identificación, título de propiedad, pago, etc.); y finalmente el contrato es firmado y autorizado por el notario.
- Registro. Una vez hecha la comprobación de que los impuestos han sido pagados, se procede a la transferencia de las utilidades. Tras el registro en el Registro de Propiedad, el comprador pasa a ser definitivamente dueño del inmueble.
Impuestos Asociados a la Compraventa de Inmuebles en España
Encontramos principalmente 4 impuestos diferentes que se pueden asociar a la compraventa de inmuebles, que se convertirán en 5 en el caso de que el interesado sea una persona extranjera.
ITP
El impuesto de transmisiones patrimoniales es un impuesto relacionado con la transferencia de la propiedad. Determinar el tipo exacto dependerá de la ubicación de la vivienda, ya que varia según la comunidad autónoma, pero oscila siempre entre el 5% y el 10%. En cuanto al plazo, debe ser pagado en el periodo comprendido entre la compra y los 30 días posteriores a la misma.
Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados
Este impuesto es únicamente aplicable a viviendas. De nuevo, se sitúa entorno al 0.75% y el 1.5% dependiendo de la región. Suele pagarse con el ITP.
Plusvalía
Se trata de un impuesto local a cargo del vendedor.
Éste acude al Ayuntamiento en cuestión y envía el formulario, para posteriormente recibir via correo electrónico la cantidad que debe en concepto de la plusvalía.
¿De qué depende dicha cantidad? Básicamente del número de años que tiene la vivienda, y del valor catastral de la misma.
IBI
El impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto de propiedad emitido por la entidad municipal en la que se ubica el inmueble. Se sitúa habitualmente entre el 0.5% y el 1.1% del valor catastral del inmueble.
¿Qué Impuestos Tiene Que Pagar un Extranjero No Residente al Comprar una Vivienda en España?
Principalmente se trata de un impuesto, que diferirá según seamos residentes o no de la Unión Europea.
En primer lugar encontramos el impuesto de no residente para el uso propio. El ingreso se calcula en base al valor catastral de la propiedad, y se sitúa entre el 1.1% y el 2% del valor de la propiedad. En el caso de ser residente de la Unión Europea, equivale al 19% de este ingreso, mientras que constituye un 24% para los no residentes.
El ingreso declarado, sin ninguna deducción en impuestos, es la cantidad recaudada al inquilino de la vivienda.
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