Uno de los primeros pasos al empezar a vivir en España es comprar una propiedad. Y sin duda eso no es poca cosa. Estamos hablando de un proceso que implica una cantidad importante de dinero. Pero, ¿cuánto exactamente? ¿Es el precio acordado con el vendedor el precio total que acabarás pagando? (Pista: no lo es). En este artículo resolveremos esa duda y detallaremos exactamente todos los impuestos y gastos al comprar una vivienda en España como expatriado/extranjero.
Una pequeña guía de lo que trataremos:
Pero antes de sumergirnos en los impuestos que deberás pagar, será muy útil reunir un poco de información. Pues para comprender por qué deberás pagar cada gasto y cuándo hacerlo es aconsejable conocer cómo funciona el proceso de compraventa primero. Aquí puedes encontrar el proceso paso a paso para comprar una propiedad en España como extranjero.
¿Cuál es el precio real de una vivienda en España?
El proceso es simple. Quieres comprar una casa o piso en España, por lo que comienzas a buscar en cualquiera de las plataformas online que existen. O quizás confías en un agente inmobiliario para que te ayude en el proceso.
Sea cual sea la situación, finalmente encuentras la casa que te gusta. Ubicación perfecta y el tamaño que estabas buscando. Y con un ambiente encantador que te hará sentir como en casa de verdad.
Y aquí viene el verdadero dolor: el precio.
Sin embargo, el precio que te indica el agente inmobiliario o el precio que ves en la página web no está mal del todo. Un poco más alto de lo esperado, pero sigue dentro de tu rango de posibilidades.
Así que finalmente la has encontrado. Ese debe ser tu nuevo hogar. Estás encantado/a de seguir adelante con el proceso y convertirla en tu residencia.
Pero espera un segundo. ¿Es ese precio que has encontrado online el precio real de la vivienda?
¿No terminarás pagando más? Y, si la respuesta es sí, ¿cuánto más?
Si te estamos contando esta historia es porqué sí hay más.
Como regla general, puedes esperar gastar entre un 10 y un 15% adicional del precio de compra acordado en lo que respecta a impuestos y gastos adicionales.
Y como no estamos hablando de comprar un móvil, el 10% del precio de una casa puede ser un desembolso de dinero bastante alto. Por lo que será fundamental saber exactamente cuánto será.
Nota importante: el importe extra exacto dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa. Así que la cantidad final puede ser superior al 15%.
La clave al comprar una propiedad para ahorrar en costes: planear de antemano
Saber que terminaremos pagando mucho más solo indica una cosa. Que es crucial planificar con antelación al proceso de compraventa.
En muchas ocasiones los contratos de reserva no son reembolsables. Esto significa que vas a perder todo el dinero que pagues antes de pagar la cantidad final si finalmente decides no comprar. El agente inmobiliario o el vendedor tendrán todo el derecho total de apropiarse de ese dinero.
Por lo que vale la pena planteárselo con calma.
Así que asegúrate de comprender completamente la cantidad total real que terminarás pagando por la propiedad elegida. Y compara usando ese número como referencia (¡y no el que ves online!).
En ese sentido, será realmente útil comprender claramente el listado de impuestos y gastos al que te enfrentarás como extranjero que compra.
Los ciudadanos nacionales y los extranjeros pagan en ese sentido exactamente lo mismo. Los mismos impuestos, mismos porcentajes y mismos gastos se aplican para ambos grupos. Será en el momento de la venta donde surgirán diferencias entre residentes y no residentes.
Veámos ese listado a fondo.
Pero para hacerlo debemos diferenciar entre los impuestos que se pagan por una propiedad nueva y los pagados por una revendida o de segunda mano.
Impuestos al comprar una vivienda nueva
Al comprar una vivienda nueva, encontrarás los siguientes impuestos:
IVA (Impuesto al Valor Añadido)
El primer impuesto a considerar es el IVA.
Si hablamos de una casa completamente nueva, el IVA será un 10% del precio (21% si es una propiedad comercial), y debemos diferenciar si se trata de una vivienda de obra nueva o una de segunda mano.
Por obra nueva se entiende que es la primera entrega; es decir, se adquiere directamente del promotor una vez que se ha terminado la construcción o rehabilitación, con su correspondiente certificado de fin de obra firmado por el arquitecto y aparejador encargados del proyecto. Encontraríamos un 10% de IVa en este caso.
En cambio, si la vivienda es utilizada de forma continuada durante un período de dos años o más por otra persona que no sea el comprador, esta deja de ser considerada como vivienda de “primera entrega” o vivienda nueva, y sería de segunda mano. Aquí el porcentaje sería del 21%.
Este impuesto se pagará en el momento de firmar la escritura de compraventa. Después, el vendedor lo transferirá a las autoridades competentes (a la Agencia Tributaria).
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El impuesto de actos jurídicos documentados es otro impuesto para nuevas propiedades, y se genera durante el proceso de registro.
El porcentaje depende completamente de la región en la que se encuentre la vivienda, pero está comprendido entre el 0.5% a 2%.
En Barcelona, por ejemplo, es del 1,5%.
Sin embargo, puedes disfrutar de varias reducciones de la tasa impositivas si te encuentras dentro de uno de los dos grupos siguientes:
- Tienes menos de 35 años y la vivienda que quieres comprar costará menos de 130.000 €
- Tiene alguna discapacidad oficialmente reconocida y la propiedad cuesta hasta 180.000 €.
Impuestos al comprar una casa de segunda mano (reventa)
Pero, ¿qué sucede si vas a adquirir una propiedad a su anterior dueño (es decir, que ya fue vendida con anterioridad)? Entonces debes considerar:
IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)
El impuesto de transmisiones patrimoniales es un impuesto progresivo que depende del precio de la propiedad. Nuevamente, variará según cada comunidad autónoma, pero como regla general:
- Un 8% por viviendas de precio hasta 400.000 €
- 9% cuando el precio del inmueble esté comprendido entre 400.000€ y 700.000€
- 10% de 700.00 € en adelante
Sin embargo, en algunas regiones como en Valencia existe una tasa fija del 10%.
Debemos recordar que Hacienda puede reclamar un pago superior al comprador si considera que la vivienda vale más de lo que ha pagado por ella. Así, quien compre una vivienda de segunda mano y no esté bien informado, puede verse en la situación de que, tras pagar a hacienda el 7% de lo que se ha gastado en la casa, ésta le reclame el pago de un importe complementario de ITP.
Dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago.
Por ejemplo, si compramos un piso por 250.000 euros, deberíamos pagar 17.500 euros por ITP. Si en las tablas de Hacienda figura que esa vivienda tiene un precio mínimo de 300.000 euros y que le corresponde un ITP mínimo de 21.000 euros, nos reclamará el pago de la diferencia: 3.500 euros más intereses.
Respecto al ITP, en algunas CCAA existen bonificaciones para familias numerosas. Por ejemplo, en la Comunidad de Catalunya el tipo al que se tributa por el ITP es del 5% para las familias numerosas, siempre que se trate de la vivienda habitual.
Además, hay una situación en la que puedes evitar pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales al comprar una vivienda. Y eso sucede cuando tanto el comprador como el vendedor están sujetos al pago del IVA. En cualquier otro caso deberás pagar la cantidad total.
Este impuesto se paga después de firmar la escritura pública (de forma total). Es importante saber esto, ya que todos los depósitos que se pagan antes del final de la venta no incluirán el porcentaje de ITP prorrateado correspondiente. Todo el ITP se paga al final.
Finalmente, si pagas impuesto a la transmisión de la propiedad, no pagarás también AJD (impuesto de actos jurídicos documentados). El ITP ya contiene el impuesto AJD dentro de sí.
Gastos adicionales al comprar una vivienda en España
Ahora que tenemos la parte de impuestos bien asentada, pasemos a ver todos los gastos adicionales que aparecerán al adquirir tu nueva casa o piso en el territorio español. La lista que sigue será común para cada uno de los dos casos que hemos analizado en este artículo: propiedades de desarrolladores y casas de segunda mano.
No te enfrentarás a todos estos gastos en tu caso particular, pero puedes usarlo como listado de verificación para asegurarte que lo estás teniendo todo en cuenta:
Gastos notariales
Se requerirá ir y usar los servicios de un notario durante este proceso legal de compraventa.
¿Por qué?
Porqué el notario es quién redactará la escritura pública. Y eso tiene un coste asociado.
El precio que terminarás pagando al notario depende de muchos factores, tales como:
- El precio de venta acordado de la propiedad
- Si hay alguna hipoteca detrás de la compra
- El número de páginas/secciones que tiene el contrato
- La cantidad de partes involucradas en la transacción
- El notario en sí, ya que algunos ofrecen tarifas más bajas que otros
Sin embargo, queremos que te quedes con una imagen clara. Así que puedes esperar gastar de 300€ a 1.000€ (aunque lo habitual será un punto medio dentro de ese rango).
Tasa de registro de la propiedad
Una vez que finalmente pagues por el precio de venta, tendrás que registrarla en el Registro de la Propiedad.
La cantidad exacta dependerá de la Comunidad Autónoma (nuevamente), pero generalmente las tarifas de registro de la propiedad van del 0,1% al 2% del precio de compra declarado en la escritura pública. Ten en cuenta unos 500€ en este paso.
Esto también se refiere a la nota simple de registro, necesaria para verificar el estado de la propiedad. Será fundamental para recopilar datos relevantes sobre la vivienda y sobre el propietario anterior. ¿Por qué? Porqué es la oportunidad de detectar si la propiedad tiene vicios ocultos.
Y esto te evitará pagar mas en un futuro si estos salen a flote.
Cambio de utilidades
Uno de los últimos pasos en el proceso será recibir la propiedad de las utilidades (gas, agua, electricidad, etc.) del propietario anterior.
Nuestros servicios inmobiliarios para extranjeros incluyen este gasto (como también las tarifas de registro de la propiedad) dentro del mismo paquete, lo que lo hace mucho más asequible y barato para ti.
Gastos legales
Porque sí, deberías tener un abogado a tu lado durante todo el proceso.
Especialmente si eres extranjero, tener a alguien que conozca al constructor o que pueda hablar y negociar con el comprador será realmente útil.
Además, puedes llegar a perderte con todos los pasos legales y documentos a redactar.
Y allí es donde aparece la figura del abogado inmobiliario.
Los gastos legales pueden cambiar drásticamente dependiendo del despacho en sí. Pueden cobrarte un precio fijo o un porcentaje que puede ir del 0.5 al 1.5% del precio de compra (más IVA).
Nuevamente, te recomendamos contratar a un abogado para comprar una vivienda. Se encargarán de redactar todos los contratos, llevarán a cabo la debida diligencia y reunirán todos los documentos necesarios por ti.
Agente inmobiliario
Aunque a día de hoy con Internet ya no es necesario usar a un agente inmobiliario, muchas personas siguen confiando en ellos.
Por lo general, el vendedor pagará la comisión del agente (del 2 al 15% en España). Pero quizás debas considerarlo como coste (como comprador), si has establecido asumir parte de dicha comisión con el vendedor.
Costes hipotecarios y cargos bancaris
Es muy probable que pidas una hipoteca o préstamo para adquirir tu nueva vivienda.
Y eso tiene varios gastos asociados que también vale la pena considerar y agregar al precio de compra.
Cuando solicitas una hipoteca, el primer paso a es pagar a una tasadora para que ponga en valor la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación le puede conceder.
En 2021, la tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración. La tasación tienen una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión.
De forma general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, aunque algunas están llegando a financiar el 90-100% del precio de compra, fijándose habitualmente en el que sea más bajo.
Después, añade los costos hipotecarios específicos (el tipo de interés) que acuerdes con el banco.
Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el resto de gastos son asumidos por el banco: como son la notaría, el registro y el AJD.
El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos los trámites.
Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019. Y es que la gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría y registro que no asuma su entidad financiera.
Transferir dinero del extranjero para realizar el pago
Esto es algo que se no se suele tener en consideración. Pero sigue siendo un coste a asumir en muchos casos. Y un gasto importante.
Hablamos de la comisión que pagarás al transferir dinero de tu país de origen a España para realizar el pago de la propiedad.
Por supuesto, el porcentaje exacto variará dependiendo de la opción/proveedor de servicios que elijas.
Costes de conseguir el NIE
Incluimos este gasto aquí, el último, aunque de hecho debería estar en el principio.
Obtener el número NIE es el primer paso para comprar una propiedad en España como extranjero. Es el número de identificación básico para expatriados y que usarás al pagar y firmar todos los contratos relacionados con la compraventa.
Por lo tanto, habrá algunos costes asociados con la gestión de la obtención de este número.
¿Necesitas ayuda legal?
Si necesitas ayuda legal con todo el proceso de compra de tu nueva casa o piso, estamos aquí para ayudarte.
Gestionaremos cada paso, redactaremos todos los contratos, negociaremos con el vendedor, asegurándonos de que nada vaya en su contra (que no haya vicios ocultos en la casa, etc.)
Así, si deseas evitar dolores de cabeza… ¡Habla con uno de nuestros abogados especializados!
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