¿Estás considerando vender tu casa? Entonces tienes que leer este artículo sí o sí. Porqué conocer los costes e impuestos exactos al vender una vivienda en España es realmente importante. Te permitirá ahorrarte dinero y disfrutar de todas las deducciones fiscales a las que tienes derecho. Dicen que fracasar en planificar es planificar el fracaso. Y con una transacción de bienes inmuebles así, esa frase no podría ser más cierta.
¿Por qué es tan importante saber cuánto cuesta vender una vivienda en España?
Supongamos que comienzas a considerar vender tu propiedad. Lo que harás de inmediato es averiguar cuánto puede ganar por ella.
Harás tus investigaciones y cálculos, y terminarás encontrando la cantidad que espera ganar. Esa será la cantidad mínima que estará dispuesto a aceptar al recibir ofertas.
Pero si no determinas los costes exactos y los impuestos que pagarás por la transacción… esa cantidad mínima se reducirá. Y perderás dinero. Y quizá esa parte que dejas de ganar hace que no te salga rentable vender.
¿Por qué? Porqué aún te falta restar todos esos costos e impuestos. Por lo tanto, es completamente esencial tener en cuenta esos números.
Además, planificar con anticipación te ayudará a disfrutar de todos los beneficios fiscales a los que tienes derecho. Puede haber varias tácticas de optimización fiscal de las que puedes beneficiarte. Pero, por supuesto, necesitarás conocerlas.
Por lo tanto, antes de firmar cualquier documento e incluso antes de considerar vender tu propiedad… asegúrate de solicitar asesoramiento legal y visitar a un abogado inmobiliario especializado en compraventas.
Lo que puede decirte hará que te decidas entre vender o no de forma definitiva.
Pero pasemos ya a la parte importante.
¿Qué impuestos debo pagar al vender una casa?
Básicamente, existen dos categorías principales de impuestos que tendrás pagar al vender tu vivienda española:
Plusvalía
La plusvalía es un pequeño impuesto que deberás pagar al ayuntamiento local en el que se encuentra y se vende la propiedad.
La cantidad exacta es variable y depende de los 3 factores siguientes:
- El número de años que has sido propietario de la propiedad.
- Dónde está ubicada exactamente la casa o piso dentro del municipio
- Metros cuadrados
Por lo general, representará una pequeña fracción del valor de la vivienda. Sin embargo, si has sido el propietario durante muchos años, puede llegar a las 4 cifras.
¿Por qué existe plusvalía?
La respuesta es simple.
Este impuesto intenta capturar parte del valor creciente de la ubicación en la que se encuentra la propiedad.
Supongamos que compraste la propiedad a precio X. Sin embargo, a medida que pasan los años, el gobierno ha implementado varias mejoras en los alrededores (nuevas infraestructuras, colegios, etc.). Estas mejoras revalorizan el área, por lo que ahora puedes vender la vivienda a un precio más alto debido a ese nuevo entorno (mejorado).
La plusvalía intenta capturar parte de ese aumento en las ganancias debido a las mejoras llevadas a cabo por el ayuntamiento.
¿Cómo saber cuánto me toca pagar de plusvalía al vender mi casa?
Para saber la cantidad exacta, tienes dos opciones:
- Pregúntele a tu abogado. Él o ella te lo dirá rápidamente.
- Ir al ayuntamiento y preguntar por el valor de la propiedad.
Impuesto sobre las ganancias de capital
Pasemos ahora al impuesto principal al vender tu casa: el impuesto a las ganancias de capital.
Aquí es donde la gran mayoría de los costos de venta residen.
El porcentaje exacto dependerá de si eres residente o no, y de la cantidad de años que ha sido propietario. Pero siempre dentro del rango de 19 al 23%.
Ser no residente en España (pero ser residente en cualquier otro país de la UE) hará que únicamente pagues el 19%.
Puedes obtener más información sobre el impuesto a las ganancias de capital en este artículo.
¿Cómo puedo evitar pagar el impuesto sobre las ganancias de capital al vender mi propiedad?
Pagar el 20% de lo que ganas al vender tu casa puede ser realmente doloroso.
Es entonces cuando empiezas a preguntarte: ¿hay alguna forma de evitar ese pago?
Y, afortunadamente, la hay.
Existen varias formas en que puedes reducir este impuesto (algo que ya es realmente ideal); y algunas situaciones que te eximirán completamente de pagarlo.
¿Cuáles son esas situaciones?
En primer lugar, deducciones. Puedes deducir la comisión de tu agente inmobiliario y el certificado energético facturado del porcentaje impositivo de las ganancias de capital.
Finalmente, dos exenciones.
Si tienes más de 65 años y has vivido en la casa que vedes (al menos) durante los últimos 3 años, no tienes que pagar este impuesto.
Finalmente, si eres residente en España puedes beneficiarte de la exención por vivienda habitual. Simplemente significa que si la propiedad que vendes era tu residencia habitual y reinvertirás el dinero ganado en tu nueva casa, tampoco tendrás que pagar este impuesto.
Costes adicionales al vender tu vivienda en España
Además de los dos impuestos mencionados anteriormente, existen varios costos extra que tendrá que pagar (muy probablemente) al vender. Básicamente, estamos hablando de:
- Comisión del agente inmobiliario. Este es pago que se lleva la inmobiliaria por ayudarte a vender la casa. En España, suelen cobrar alrededor del 5%.
- Provisión de impuesto sobre la renta. Si no eres residente te enfrentarás una retención del 3% del precio de venta. Este importe va directamente a la Agencia Tributaria española.
Certificado energético. Emitido por un arquitecto o ingeniero técnico. Variará según los metros cuadrados de tu casa, pero puedes esperar una cantidad entre 100 y 500 €.
¿Vale realmente la pena pagar el coste del agente inmobiliario?
Muchos expatriados recurren a un agente inmobiliario para vender sus propiedades en España. Pero existen otras opciones que podrían terminar siendo las más rentables.
Lo que debes comprender es el papel que tiene el agente inmobiliario y qué es lo que hará por ti exactamente.
Así, incluirán los detalles de tu propiedad en la ventana de su oficina, colocarán carteles en la calle, enviarán correos electrónicos a su base de datos, organizarán reuniones con los compradores potenciales y te proporcionarán sus conocimientos en el sector.
Por supuesto, eso puede parecer bastante. De hecho, no usar un agente puede llevarte a la frustración.
Pero existe un inconveniente importante: únicamente conseguirás exposición local con ellos. El agente inmobiliario tiene una influencia importante en sus alrededores, pero el alcance es limitado.
Así, es muy probable que el coste que pagarás con ellos no te sea rentable.
La alternativa: plataformas online
¿Qué pasa si hay un comprador potencial ubicado en el extranjero? No lograrás que te encuentre con la exposición local del agente inmobiliario.
Es entonces cuando entra en juego la alternativa: confiar en las plataformas en línea.
Existen cientos de sitios web, como Fotocasa o Idealista, en los que puede publicar tu vivienda y obtener un alcance realmente amplio. Esto presenta dos beneficios importantes en comparación con el agente inmobiliario:
- La comisión a pagar será mucho más baja, por lo que ahorrarás dinero.
- Tus posibilidades de encontrar un comprador y encontrarlo rápidamente aumentarán drásticamente.
Así que asegúrate de entender realmente qué coste prefiere pagar: la comisión del agente o el coste de una plataforma online.
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