Comprar una casa en España abre muchas oportunidades para cualquier extranjero. Ya sea para alquilar la vivienda y usarlo como inversión, mudarte al país, o usar el camino de la inversión inmobiliaria para obtener la nacionalidad, tienes una gran variedad de lugares en España para elegir.
Sin embargo, el proceso de compra puede parecer intimidante y agotador, lleno de complejidades. Pero no te preocupes, este artículo está aquí para ayudarte.
A continuación descubrirás cómo comprar una propiedad en el territorio español como extranjero, paso a paso. Verás lo que debes hacer tanto si eres ciudadano europeo como no europeo, y tanto si eres residente o no residente español.
Encontrarás todos los consejos que debes conocer para lograr una compra exitosa, fluida y segura. ¿Estás listo/a?
El mercado inmobiliario español
El mercado inmobiliario en España presenta grandes oportunidades. Y eso es cierto tanto para los inversores extranjeros como para los expatriados que pretenden establecerse en el país con sus familias.
Después de la crisis de 2008 que devastó completamente el sector inmobiliario en el país, la situación general del mercado ha mejorado desde entonces.
Sin embargo, estamos hablando de un mercado muy especial. Como todo el territorio nacional en general, cada región funciona de manera diferente. Y es necesario ser consciente de los matices y diferencias que surgen entre las diferentes comunidades autónomas y sus regiones.
Por ejemplo, si quieres alquilar un piso, es crucial saber dónde encontrar las mejores ofertas, ya que en ciudades como Madrid o Barcelona los alquileres son demasiado altos.
Para que tengas una idea general, puedes encontrar en este artículo nuestras predicciones y todas las características del mercado inmobiliario español durante para 2023.
¿Puede un extranjero comprar una casa en el territorio español?
Sí, cualquier extranjero puede comprar una casa en España. Lo único (y más importante) que vas a necesitar es un número NIE, el número de identificación asignado a los extranjeros en el país para realizar cualquier tipo de trámite legal.
Sin embargo, existen diferentes tipos de NIEs, según tu situación o tu lugar de origen. En la próxima sección explicamos estas distinciones.
Si eres de la Unión Europea
Si eres de un país de la Unión Europea, hay dos tipos de NIE disponibles:
- El número NIE temporal, para aquellos individuos que no quieren vivir en España. Por ejemplo, si planeas visitar el país para realizar la compraventa únicamente (e irte posteriormente) este será el tipo de identificación que tendrás que solicitar.
- A la inversa, el NIE de residente (uno permanente) para aquellos que realmente quieren permanecer en el país a largo plazo.
Si eres ciudadano no comunitario
Por otro lado, digamos que eres ciudadano no comunitario. En ese caso:
- Puedes solicitar el número de NIE de residente si eres residente en el país (si vives en el país más de 183 días al año).
- NIE de no residente, el NIE que te permitirá comprar una vivienda si no vive en España (y tampoco deseas hacerlo).
¿Tienes dudas hasta aquí? Pregunta lo que sea a nuestros abogados o sigue leyendo para más información:
¿Puedo comprar una vivienda siendo no residente?
Los no residentes pueden comprar propiedades en España del mismo modo que un residente o un nacional español. Como hemos mencionado anteriormente, los no residentes tiene que realizar un paso extra, que es el de obtener un NIE para llevar a cabo la compra.
Y esto es así tanto si son ciudadanos de la Unión Europea como si no.
El NIE debe solicitarse en la Oficina de Extranjeros en España o en la Comisaría General de Extranjería. Deberás presentar una fotocopia y el original del pasaporte completo o documento de identidad, así como las causas económicas, profesionales o sociales que justifiquen la solicitud.
También recomendamos abrir una cuenta bancaria española, incluso si no vas a residir en el país, ya que facilitará la presentación de pruebas de medios económicos. Nuevamente, esto no es un requisito, solo una recomendación, pero seguramente contribuirá a un proceso más fluido.
¿Cómo comprar una casa o piso en España siendo extranjero?
El proceso de compra de una propiedad en el territorio español puede dividirse en tres etapas diferentes: (1) la Precompra, (2) la Compra y (3) la Poscompra.
Bajo cada etapa hay pasos específicos que explicaremos en detalle en este artículo. Pero antes de eso, hemos creado una infografía para darte un resumen.
Ahora bien, ¿cuánto tiempo se tarda en comprar una casa en España? La búsqueda de una propiedad puede llevar de 3 meses a un año, dependiendo de tus preferencias personales y tu situación. Si deseas algunos de nuestros mejores consejos para encontrar la mejor oferta inmobiliaria, haz clic aquí.
Una vez que hayas encontrado tu propiedad, el proceso de compra generalmente lleva otros 2-3 meses. Sin embargo, este proceso puede prolongarse si decides solicitar una hipoteca.
Nuestra recomendación es simple: planifica todo el proceso con suficiente antelación para evitar contratiempos.
1. La Precompra: Trámites previos a la compraventa
En este apartado nacen una serie de diligencias previas a la firma del contrato vinculante entre ambas partes: las llamadas diligencias de la propiedad o due diligence.
Esta es una revisión y verificación de toda la documentación de la propiedad en el registro, así como la validez de la misma.
Recuerda, en este punto deberías tener tu número NIE y haber encontrado la casa o piso que estás dispuesto a adquirir.
Primero analizaremos los documentos que necesitarás aquí. Luego explicaremos, paso a paso, cómo debes gestionar esta primera parte del proceso de compra.
Contrato de Reserva
El contrato de reserva corresponde al momento en el que el comprador realiza un depósito del 1 al 5% del precio de la propiedad.
Esta reserva hace oficial el acuerdo de compra, por lo tanto, el vendedor debe retirar todas las listas de propiedades y cancelar todas las demás ofertas.
Además, este contrato no es obligatorio y generalmente se realiza cuando hay un intermediario entre el comprador y el vendedor.
Contrato de Arras
El contrato de arras ofrece un poco más de seguridad que el contrato de reserva, pero tampoco es obligatorio. En este caso, el comprador tendrá que realizar un pago inicial del 10% del precio total.
Una vez pagado, el vendedor está obligado a vender la propiedad. Si no te la venden, tendrán que devolverte el doble de la cantidad que pagaste (el 20% del precio total).
Sin embargo, si tú, como comprador, no completas la compra, perderás ese 10%.
Búsqueda de Financiamiento y Preparación para el Notario
Una vez que tengas una copia de la escritura notarial en la que se contienen datos referentes al registro de la propiedad (por ejemplo se especifica quién es el propietario del inmueble), podemos dirigirnos al registro y pedir una nota simple, documento mediante el cuál se constata que el inmueble está libre de de deudas y cargas (tales como hipotecas).
Después de que se haya realizado y pagado el contrato de depósito, suele existir un período de 3 meses en el que se suele buscar financiación de un banco, o simplemente esperar.
Una vez que ese período haya terminado, deberás ir al notario para pagar el 90% restante.
Las condiciones de pago se definirán en el contrato de depósito. En él se establecerá el precio de la compraventa, de qué forma será pagado (si quedará totalmente pagado o se realizará dicho pago a plazos), y las arras (a efectos prácticos, se trata de una paga y señal).
No obstante, este documento, a diferencia de la escritura pública (como veremos a continuación), no puede usarse para la inscripción al registro de propiedad en España.
2. La Compra: Escritura pública
Ante notario, elaboraremos y firmaremos el contrato de compraventa. Una vez firmado, podrá ser la vivienda inscrita en el Registro de Propiedad bajo la titularidad del nuevo propietario.
Ese es el momento en el que se hace la diligencia de la propiedad. Al vendedor se le piden varios documentos para verificar que es el verdadero propietaria, que hay un acuerdo real de venta, que no hay problemas de herencia o de impuestos con la propiedad, que no hay deudas con los vecinos…
Se hará una comprobación completa de cualquier asunto legal que pueda afectar a la casa o piso que se vende.
Consejo importante: contrata a un arquitecto y abogado especialiazo
Nuestro consejo como abogados especializados en este procedimiento siempre es el mismo. Contrata a un arquitecto para que realice un informe arquitectónico detallado sobre la situación del piso, con el fin de determinar que la propiedad no está dañada ni contiene vicios ocultos.
Esta parte es sin duda una de las más importantes, pues será fundamental realizar un meticuloso análisis del contrato para que ninguna de las partes salga perjudicada.
Si descubres que la propiedad tiene problemas con el ayuntamiento por razones urbanísticas después de haberla comprado, te enfrentarás a muchos problemas de los que deberás responder personalmente.
Es por eso que nuestros abogados especializados en compraventas de inmuebles en España te acompañarán en el proceso de comprar o vender tu inmueble desde el principio. Nos aseguraremos que no haya ninguna cláusula que pueda perjudicarte.
Además, hemos desarrollado un listado que le guiará durante todo el proceso. Un checklist que contiene todas las cuestiones que debe considerar antes de comprar una propiedad, y puede conseguir aquí.
3. La Poscompra: Registro de Propiedad
Después de realizar la compra, quedan 3 pasos más que debes seguir:
- En primer lugar, deberemos inscribir el inmueble al Registro de Propiedad identificando el nuevo propietario
- Posterioremente rellenaremos los formularios referentes al pago de los impuestos de transferencia de propiedad: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados a la Comunidad Autónoma en cuestión. El plazo de que dispones para realizar dicho pago es de 30 días desde la escritura pública
- Finalmente, deberemos transferir la propiedad de los servicios públicos; tales como el gas, el agua y la electricidad
¿Cuánto dura el proceso de compra de una casa en España?
Ser consciente de la duración de todo el proceso es importante para poder planificarlo todo perfectamente.
Como hemos visto, el proceso se compone de varias fases.
En primer lugar, lo que debes hacer es encontrar la casa que sea ideal para ti y la que mas te convenga. Es decir, la que quieres comprar como objetivo final de este proceso.
Esta búsqueda suele durar desde unos 3 meses incluso hasta un año, dependiendo de las exigencias del comprador.
A la hora de realizar esta búsqueda debes tener en cuenta varios aspectos, como la ciudad o el pueblo en el que se encuentra la vivienda, los alrededores y lo cerca que estarás de lugares como el transporte publico, centros comerciales, hospitales, etc.
Una vez hayas localizado tu casa ideal, se iniciará el proceso de compraventa propiamente dicho. Éste puede durar de 2 a 3 meses hasta que recibas finalmente las llaves (ver apartado anterior).
Pero hay que tener en cuenta que este proceso se alargará más si decides solicitar una hipoteca. Si este es el caso, deberás sumar unas semanas mas, ya que el banco requiere tiempo para verificar y preparar la gestión necesaria.
Nuestra recomendación es sencilla: planifica con suficiente antelación todo el proceso para evitar contratiempos.
¿Qué impuestos y gastos hay que pagar al adquirir una vivienda en España?
No podemos negar el hecho de que los impuestos estarán contigo en cualquier proceso legal. En ese sentido, no sólo pagarás impuestos cuando compres una casa, sino también al venderla.
Y saber cuáles son esos impuestos de antemano es crucial para poder planificar de manera adecuada.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Como hemos mencionado antes, tendrás que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales. Este impuesto se aplica a las propiedades de segunda mano, lo que significa que la propiedad ya ha sido registrada a nombre de otra persona. La cantidad exacta dependerá de la región, pero suele oscilar entre el 6% y el 10%.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Por otro lado, si se trata de una nueva promoción, el IVA es del 10%, y luego tienes un 1,5% adicional que debe ser pagado como un nuevo registro.
Pero si eres un individuo joven, tenemos buenas noticias para ti. Porque si eres menor de 32 años y declaras que la casa o el piso que estás comprando será el lugar en el que vas a vivir, entonces ese 10% se convierte en un 5%.
AJD (actos jurídicos documentados)
Como también hemos mencionado, deberás pagar el impuesto de actos jurídicos documentados. Se trata de una cantidad reducida que varía según la comunidad autónoma (en Madrid, por ejemplo es del 0,75%). Existen además tipos reducidos según la situación.
Otros gastos
Pero no solo hay impuestos. También deberás considerar otros gastos adicionales. Es decir, la inscripción en el registro de la propiedad o la escritura pública y el notario también suponen un coste. Y aunque sea reducido en comparación al precio de la vivienda, es sin duda un añadido importante.
Puedes acceder aquí a un desglose detallado de todos estos impuestos y gastos al comprar una casa.
Comprar Casa en España en Efectivo
En el caso de que te plantees pagar la propiedad en efectivo, debes tener en cuenta que la Ley, 7/2012 de 29 de octubre limita las cantidades que pueden pagarse en efectivo al hacer transacciones en España.
Para cualquier persona que no sea residente fiscal, la cantidad esta fijada en 15.000 €.
Por lo que tendrás que pagar la la vivienda haciendo una transferencia bancaria internacional si tu dinero proviene del extranjero. Así mismo, debes ser consciente de que este tipo de transferencias tiene un coste elevado por las comisiones que fija la entidad por el cambio de divisa.
Financiar la Compra
Los compradores no residentes en España pueden disfrutar de las mismas condiciones de hipoteca que los españoles, es decir, hasta el 80% de cobertura en el caso de que sea una primera vivienda, y entre un 60% y un 70% en el caso de segunda residencia.
Esto quiere decir que únicamente se tiene que contar con un mínimo del 20% del precio de la vivienda disponible, además de aproximadamente un 15% extra sobre el coste de la vivienda para pagar impuestos, gastos de abogado, de notaría, registro de la propiedad, etc.
Además, tu endeudamiento no puede pasar de un 30-35% de tus ingresos.
También debes tener en cuenta que en España las hipotecas se contratan por un mínimo de cinco años y un máximo de treinta, con los 75 años como edad máxima para finalizar la hipoteca.
También cabe decir que cada entidad tiene sus propios criterios de riesgo, en los que se puede incluir el país de residencia, y que las propiedades en el extranjero no se suelen aceptar como aval, ya que es difícil llegar a ellas
Comprar una Propiedad en España para Obtener la Residencia
A partir del año 2013 entra en vigor en España la ley de apoyo a los emprendedores y su internalización. Esta nueva Ley permite a ciudadanos extranjeros que pretenden invertir (ya sea en empresas, talento o bienes inmuebles) conseguir su visado en España de manera más fácil, ágil y rápida.
Este visado, conocido como golden visa o visado de inversor, acerca al extranjero a la nacionalidad española. Pues cada año en España con dicha residencia cuenta para el cómputo total de años requeridos para conseguir la nacionalidad (la regla general establece que son 10 años, pero para los iberoamericanos la cantidad se reduce a 2).
La residencia en España por comprar una vivienda o propiedad se concede siempre y cuando cumplan con las siguientes exigencias:
- La adquisición de los bienes inmuebles en España debe realizarse con una inversión de valor igual o superior a 500.00 € por cada solicitante en un periodo no superior a 50 días anteriores a la presentación de la solicitud.
- El visado debe solicitarse en persona o a través de representante debidamente acreditado.
- La solicitud debe ser presentada con un máximo de 90 días de antelación a la fecha prevista de viaje.
- La autorización de residencia permite residir y trabajar en todo el territorio nacional.
Así, el plazo de vigencia del visado será:
- a) 365 días, si la compra ha sido ya formalizada
- b) 6 meses si la compra aún no ha sido formalizada pero existe un precontrato con garantía de su cumplimiento por medio de arras u otro medio formalizado en escritura pública
Una vez conseguismo el visado se debe solicitar la autorización de residencia. Eso es algo que se puede hacer desde el momento en el que se consigue dicho visado y hasta 90 días posteriores a su caducidad; y con eso podremos ya residir legalmente en España.
Posteriormente, renovar la autorizacón de residencia tras los 2 años en el país, el único requisito es haber viajado al menos una vez a España en el periodo autorizado a residir y mantener como mínimo la inversión que dio lugar al visado de residencia.
Acreditación de la compraventa
A la hora de tramitar la golden visa, nos exigirán que acreditemos la compraventa del inmueble. En este caso tenemos dos puestos:
Si se ha formalizado la compra
Deberemos aportar:
- Certificación con información continuada de dominio y cargas del Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble o inmuebles.
- Si en el momento de la solicitud del visado, la adquisición de los inmuebles se encontrara en trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad, será suficiente la presentación de la citada certificación en la que conste vigente el asiento de presentación del documento de adquisición, acompañada de documentación acreditativa del pago de los tributos correspondientes.
- El solicitante deberá acreditar disponer de una inversión en bienes inmuebles de 500.000 euros libre de toda carga o gravamen
Si aun no se ha formalizado la compra
En ese caso, habrá que presentar el precontrato de garantía junto con un certificado de una entidad financiera establecida en España en el que se constate que el solicitante dispone de un depósito bancario indisponible con la cantidad necesaria para la adquisición, cumpliendo el contrato comprometido, del inmueble o inmuebles indicados en el mismo, incluyendo cargas e impuestos.
Venta de Casas en España para Extranjeros
El precio medio de la vivienda en España es de unos 1.886 euros el metro cuadrado.
Por lo tanto, sino quieres invertir mucho dinero tendrás que alejarte de las grandes ciudades (como por ejemplo Madrid y Barcelona, unas de las zonas mas turísticas, pobladas y por ende caras).
Las ciudades mas baratas en España para obtener una vivienda suelen estar ubicadas en zonas del interior; aunque las áreas metropolitanas de las grandes capitales también ofrecen unas buenas condiciones de mercado.
En cambio, si lo que buscas es invertir en viviendas para generar ganancias, las mejores ciudades en España son: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Bilbao.
Todas ellas son grandes capitales de provincia que, bien por la oferta laboral o de estudios, bien por su alto interés turístico y de ocio, concentran el mayor número de promociones de viviendas en construcción, y porque también es donde mayor demanda de vivienda hay y suelo disponible donde construir.
Aquí tienes los precios por metro cuadrado en algunas regiones de España:
Confía en un abogado inmobiliario para un trámite de compraventa fácil y seguro
Y hasta aquí los 3 pasos principales para comprar una casa en España. El proceso de compraventa puede ser largo y complejo, básicamente por el hecho de que existe una imperiosa necesidad de tener en cuenta muchos aspectos relacionados con la operación, sobretodo si no queremos salir perjudicado.
Si todavía tienes dudas, no hay problema. Hemos desarrollado una guía en la que incluímos un listado con todos aquellos puntos que es fundamental tener en cuenta antes de comprar una vivienda en España, y que puedes acceder aquí.
Sin embargo, puede que necesites la ayuda de un abogado especializado en el sector inmobiliario. Conseguir el asesoramiento legal adecuado como extranjero es clave. Tu abogado redactará todos los contratos y protegerá tus intereses durante toda la transacción, asegurándose de que estás completamente a salvo legalmente y que no pierdas dinero.
En nuestra oficina hemos tratado con muchos extranjeros que querían comprar una propiedad. Y ahora queremos ayudarte a ti.
Selecciona la fecha que mejor te convenga para tener una consulta con nuestros abogados y deja que te guiemos paso a paso:
