Comprar una casa en España abre muchas oportunidades para cualquier extranjero. Ya sea para alquilar la vivienda y usarlo como inversión, mudarte al país, o usar el camino de la inversión inmobiliaria para obtener la nacionalidad, tienes una gran variedad de lugares en España para elegir.
Sin embargo, el proceso de compra puede parecer intimidante y agotador, lleno de complejidades. Pero no te preocupes, este artículo está aquí para ayudarte.
A continuación descubrirás cómo comprar una propiedad en el territorio español como extranjero, paso a paso. Verás lo que debes hacer tanto si eres ciudadano europeo como no europeo, y tanto si eres residente o no residente español.
Encontrarás todos los consejos que debes conocer para lograr una compra exitosa, fluida y segura. ¿Estás listo/a?
El mercado inmobiliario español
El mercado inmobiliario en España presenta grandes oportunidades. Y eso es cierto tanto para los inversores extranjeros como para los expatriados que pretenden establecerse en el país con sus familias.
Después de la crisis de 2008 que devastó completamente el sector inmobiliario en el país, la situación general del mercado ha mejorado desde entonces.
Sin embargo, estamos hablando de un mercado muy especial. Como todo el territorio nacional en general, cada región funciona de manera diferente. Y es necesario ser consciente de los matices y diferencias que surgen entre las diferentes comunidades autónomas y sus regiones.
Por ejemplo, si quieres alquilar un piso, es crucial saber dónde encontrar las mejores ofertas, ya que en ciudades como Madrid o Barcelona los alquileres son demasiado altos.
Para que tengas una idea general, puedes encontrar en este artículo nuestras predicciones y todas las características del mercado inmobiliario español durante para 2023.
¿Puede un extranjero comprar una casa en el territorio español?
Sí, cualquier extranjero puede comprar una casa en España. Lo único (y más importante) que vas a necesitar es un número NIE, el número de identificación asignado a los extranjeros en el país para realizar cualquier tipo de trámite legal.
Sin embargo, existen diferentes tipos de NIEs, según tu situación o tu lugar de origen. En la próxima sección explicamos estas distinciones.
Si eres de la Unión Europea
Si eres de un país de la Unión Europea, hay dos tipos de NIE disponibles:
- El número NIE temporal, para aquellos individuos que no quieren vivir en España. Por ejemplo, si planeas visitar el país para realizar la compraventa únicamente (e irte posteriormente) este será el tipo de identificación que tendrás que solicitar.
- A la inversa, el NIE de residente (uno permanente) para aquellos que realmente quieren permanecer en el país a largo plazo.
Si eres ciudadano no comunitario
Por otro lado, digamos que eres ciudadano no comunitario. En ese caso:
- Puedes solicitar el número de NIE de residente si eres residente en el país (si vives en el país más de 183 días al año).
- NIE de no residente, el NIE que te permitirá comprar una vivienda si no vive en España (y tampoco deseas hacerlo).
¿Tienes dudas hasta aquí? Pregunta lo que sea a nuestros abogados o sigue leyendo para más información:
¿Puedo comprar una vivienda siendo no residente?
Los no residentes pueden comprar propiedades en España del mismo modo que un residente o un nacional español. Como hemos mencionado anteriormente, los no residentes tiene que realizar un paso extra, que es el de obtener un NIE para llevar a cabo la compra.
Y esto es así tanto si son ciudadanos de la Unión Europea como si no.
El NIE debe solicitarse en la Oficina de Extranjeros en España o en la Comisaría General de Extranjería. Deberás presentar una fotocopia y el original del pasaporte completo o documento de identidad, así como las causas económicas, profesionales o sociales que justifiquen la solicitud.
También recomendamos abrir una cuenta bancaria española, incluso si no vas a residir en el país, ya que facilitará la presentación de pruebas de medios económicos. Nuevamente, esto no es un requisito, solo una recomendación, pero seguramente contribuirá a un proceso más fluido.
¿Cómo comprar una casa o piso en España siendo extranjero?
El proceso de compra de una propiedad en el territorio español puede dividirse en tres etapas diferentes: (1) la Precompra, (2) la Compra y (3) la Poscompra.
Bajo cada etapa hay pasos específicos que explicaremos en detalle en este artículo. Pero antes de eso, hemos creado una infografía para darte un resumen.
Ahora bien, ¿cuánto tiempo se tarda en comprar una casa en España? La búsqueda de una propiedad puede llevar de 3 meses a un año, dependiendo de tus preferencias personales y tu situación. Si deseas algunos de nuestros mejores consejos para encontrar la mejor oferta inmobiliaria, haz clic aquí.
Una vez que hayas encontrado tu propiedad, el proceso de compra generalmente lleva otros 2-3 meses. Sin embargo, este proceso puede prolongarse si decides solicitar una hipoteca.
Nuestra recomendación es simple: planifica todo el proceso con suficiente antelación para evitar contratiempos.
1. La Precompra: Trámites previos a la compraventa
En este apartado nacen una serie de diligencias previas a la firma del contrato vinculante entre ambas partes: las llamadas diligencias de la propiedad o due diligence.
Esta es una revisión y verificación de toda la documentación de la propiedad en el registro, así como la validez de la misma.
Recuerda, en este punto deberías tener tu número NIE y haber encontrado la casa o piso que estás dispuesto a adquirir.
Primero analizaremos los documentos que necesitarás aquí. Luego explicaremos, paso a paso, cómo debes gestionar esta primera parte del proceso de compra.
Contrato de Reserva
El contrato de reserva corresponde al momento en el que el comprador realiza un depósito del 1 al 5% del precio de la propiedad.
Esta reserva hace oficial el acuerdo de compra, por lo tanto, el vendedor debe retirar todas las listas de propiedades y cancelar todas las demás ofertas.
Además, este contrato no es obligatorio y generalmente se realiza cuando hay un intermediario entre el comprador y el vendedor.
Contrato de Arras
El contrato de arras ofrece un poco más de seguridad que el contrato de reserva, pero tampoco es obligatorio. En este caso, el comprador tendrá que realizar un pago inicial del 10% del precio total.
Una vez pagado, el vendedor está obligado a vender la propiedad. Si no te la venden, tendrán que devolverte el doble de la cantidad que pagaste (el 20% del precio total).
Sin embargo, si tú, como comprador, no completas la compra, perderás ese 10%.
Búsqueda de Financiamiento y Preparación para el Notario
Una vez que tengas una copia de la escritura notarial en la que se contienen datos referentes al registro de la propiedad (por ejemplo se especifica quién es el propietario del inmueble), podemos dirigirnos al registro y pedir una nota simple, documento mediante el cuál se constata que el inmueble está libre de de deudas y cargas (tales como hipotecas).
Después de que se haya realizado y pagado el contrato de depósito, suele existir un período de 3 meses en el que se suele buscar financiación de un banco, o simplemente esperar.
Una vez que ese período haya terminado, deberás ir al notario para pagar el 90% restante.
Las condiciones de pago se definirán en el contrato de depósito. En él se establecerá el precio de la compraventa, de qué forma será pagado (si quedará totalmente pagado o se realizará dicho pago a plazos), y las arras (a efectos prácticos, se trata de una paga y señal).
No obstante, este documento, a diferencia de la escritura pública (como veremos a continuación), no puede usarse para la inscripción al registro de propiedad en España.
2. La Compra: Escritura pública
Ante notario, elaboraremos y firmaremos el contrato de compraventa. Una vez firmado, podrá ser la vivienda inscrita en el Registro de Propiedad bajo la titularidad del nuevo propietario.
Ese es el momento en el que se hace la diligencia de la propiedad. Al vendedor se le piden varios documentos para verificar que es el verdadero propietaria, que hay un acuerdo real de venta, que no hay problemas de herencia o de impuestos con la propiedad, que no hay deudas con los vecinos…
Se hará una comprobación completa de cualquier asunto legal que pueda afectar a la casa o piso que se vende.
Consejo importante: contrata a un arquitecto y abogado especialiazo
Nuestro consejo como abogados especializados en este procedimiento siempre es el mismo. Contrata a un arquitecto para que realice un informe arquitectónico detallado sobre la situación del piso, con el fin de determinar que la propiedad no está dañada ni contiene vicios ocultos.
Esta parte es sin duda una de las más importantes, pues será fundamental realizar un meticuloso análisis del contrato para que ninguna de las partes salga perjudicada.
Si descubres que la propiedad tiene problemas con el ayuntamiento por razones urbanísticas después de haberla comprado, te enfrentarás a muchos problemas de los que deberás responder personalmente.
Es por eso que nuestros abogados especializados en compraventas de inmuebles en España te acompañarán en el proceso de comprar o vender tu inmueble desde el principio. Nos aseguraremos que no haya ninguna cláusula que pueda perjudicarte.
Además, hemos desarrollado un listado que le guiará durante todo el proceso. Un checklist que contiene todas las cuestiones que debe considerar antes de comprar una propiedad, y puede conseguir aquí.
3. La Poscompra: Registro de Propiedad
Después de realizar la compra, quedan 3 pasos más que debes seguir:
- En primer lugar, deberemos inscribir el inmueble al Registro de Propiedad identificando el nuevo propietario
- Posterioremente rellenaremos los formularios referentes al pago de los impuestos de transferencia de propiedad: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados a la Comunidad Autónoma en cuestión. El plazo de que dispones para realizar dicho pago es de 30 días desde la escritura pública
- Finalmente, deberemos transferir la propiedad de los servicios públicos; tales como el gas, el agua y la electricidad
¿Cuánto dura el proceso de compra de una casa en España?
Ser consciente de la duración de todo el proceso es importante para poder planificarlo todo perfectamente.
Como hemos visto, el proceso se compone de varias fases.
En primer lugar, lo que debes hacer es encontrar la casa que sea ideal para ti y la que mas te convenga. Es decir, la que quieres comprar como objetivo final de este proceso.
Esta búsqueda suele durar desde unos 3 meses incluso hasta un año, dependiendo de las exigencias del comprador.
A la hora de realizar esta búsqueda debes tener en cuenta varios aspectos, como la ciudad o el pueblo en el que se encuentra la vivienda, los alrededores y lo cerca que estarás de lugares como el transporte publico, centros comerciales, hospitales, etc.
Una vez hayas localizado tu casa ideal, se iniciará el proceso de compraventa propiamente dicho. Éste puede durar de 2 a 3 meses hasta que recibas finalmente las llaves (ver apartado anterior).
Pero hay que tener en cuenta que este proceso se alargará más si decides solicitar una hipoteca. Si este es el caso, deberás sumar unas semanas mas, ya que el banco requiere tiempo para verificar y preparar la gestión necesaria.
Nuestra recomendación es sencilla: planifica con suficiente antelación todo el proceso para evitar contratiempos.
¿Qué impuestos y gastos hay que pagar al adquirir una vivienda en España?
No podemos negar el hecho de que los impuestos estarán contigo en cualquier proceso legal. En ese sentido, no sólo pagarás impuestos cuando compres una casa, sino también al venderla.
Y saber cuáles son esos impuestos de antemano es crucial para poder planificar de manera adecuada.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Como hemos mencionado antes, tendrás que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales. Este impuesto se aplica a las propiedades de segunda mano, lo que significa que la propiedad ya ha sido registrada a nombre de otra persona. La cantidad exacta dependerá de la región, pero suele oscilar entre el 6% y el 10%.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Por otro lado, si se trata de una nueva promoción, el IVA es del 10%, y luego tienes un 1,5% adicional que debe ser pagado como un nuevo registro.
Pero si eres un individuo joven, tenemos buenas noticias para ti. Porque si eres menor de 32 años y declaras que la casa o el piso que estás comprando será el lugar en el que vas a vivir, entonces ese 10% se convierte en un 5%.
AJD (actos jurídicos documentados)
Como también hemos mencionado, deberás pagar el impuesto de actos jurídicos documentados. Se trata de una cantidad reducida que varía según la comunidad autónoma (en Madrid, por ejemplo es del 0,75%). Existen además tipos reducidos según la situación.
Otros gastos
Pero no solo hay impuestos. También deberás considerar otros gastos adicionales. Es decir, la inscripción en el registro de la propiedad o la escritura pública y el notario también suponen un coste. Y aunque sea reducido en comparación al precio de la vivienda, es sin duda un añadido importante.
Puedes acceder aquí a un desglose detallado de todos estos impuestos y gastos al comprar una casa.
Impuestos a pagar como propietario de una casa o apartamento
Pero, ¿y qué sucede una vez te convierats en propietario? ¿Qué impuestos deberás pagar como titular del inmueble?
En primer lugar, una advertencia importante: el sistema fiscal español es realmente complejo. ¿Por qué? Porque tendrás que pagar Tus impuestos a tres niveles institucionales diferentes:
- Gobierno central
- Comunidad Autónoma
- Nivel municipal
Por eso, antes de saber cuáles son los impuestos específicos que deberás pagar, nuestro consejo es contratar a un abogado de derecho fiscal que pueda ayudarte a planificar y optimizar los impuestos de acuerdo con tus circunstancias individuales.
Pero profundicemos en lo que es realmente importante. ¿Cuáles son los impuestos específicos que tendrás pagar como propietario de vivienda en España?
- El IBI o impuesto sobre bienes inmuebles. Dependiendo del tipo de propiedad que adquieras y de su ubicación, la cantidad exacta variará. Se calcula principalmente sobre el valor catastral de la propiedad.
- Impuesto sobre el patrimonio.
- Impuesto sobre la renta, ya sea como residente o no. Si eres ciudadano de la UE, deberás pagar el 19% en relación a este impuesto. Por el contrario, como ciudadano no perteneciente a la Unión Europea, el porcentaje exacto será del 25%.
Comprar Casa en España en Efectivo
En el caso de que te plantees pagar la propiedad en efectivo, debes tener en cuenta que la Ley, 7/2012 de 29 de octubre limita las cantidades que pueden pagarse en efectivo al hacer transacciones en España.
Para cualquier persona que no sea residente fiscal, la cantidad esta fijada en 15.000 €.
Por lo que tendrás que pagar la la vivienda haciendo una transferencia bancaria internacional si tu dinero proviene del extranjero. Así mismo, debes ser consciente de que este tipo de transferencias tiene un coste elevado por las comisiones que fija la entidad por el cambio de divisa.
Financiar la Compra
Los compradores no residentes en España pueden disfrutar de las mismas condiciones de hipoteca que los españoles, es decir, hasta el 80% de cobertura en el caso de que sea una primera vivienda, y entre un 60% y un 70% en el caso de segunda residencia.
Esto quiere decir que únicamente se tiene que contar con un mínimo del 20% del precio de la vivienda disponible, además de aproximadamente un 15% extra sobre el coste de la vivienda para pagar impuestos, gastos de abogado, de notaría, registro de la propiedad, etc.
Además, tu endeudamiento no puede pasar de un 30-35% de tus ingresos.
También debes tener en cuenta que en España las hipotecas se contratan por un mínimo de cinco años y un máximo de treinta, con los 75 años como edad máxima para finalizar la hipoteca.
También cabe decir que cada entidad tiene sus propios criterios de riesgo, en los que se puede incluir el país de residencia, y que las propiedades en el extranjero no se suelen aceptar como aval, ya que es difícil llegar a ellas
Comprar una Propiedad en España para Obtener la Residencia
A partir del año 2013 entra en vigor en España la ley de apoyo a los emprendedores y su internalización. Esta nueva Ley permite a ciudadanos extranjeros que pretenden invertir (ya sea en empresas, talento o bienes inmuebles) conseguir su visado en España de manera más fácil, ágil y rápida.
Este visado, conocido como golden visa o visado de inversor, acerca al extranjero a la nacionalidad española. Pues cada año en España con dicha residencia cuenta para el cómputo total de años requeridos para conseguir la nacionalidad (la regla general establece que son 10 años, pero para los iberoamericanos la cantidad se reduce a 2).
La residencia en España por comprar una vivienda o propiedad se concede siempre y cuando cumplan con las siguientes exigencias:
- La adquisición de los bienes inmuebles en España debe realizarse con una inversión de valor igual o superior a 500.00 € por cada solicitante en un periodo no superior a 50 días anteriores a la presentación de la solicitud.
- El visado debe solicitarse en persona o a través de representante debidamente acreditado.
- La solicitud debe ser presentada con un máximo de 90 días de antelación a la fecha prevista de viaje.
- La autorización de residencia permite residir y trabajar en todo el territorio nacional.
Así, el plazo de vigencia del visado será:
- a) 365 días, si la compra ha sido ya formalizada
- b) 6 meses si la compra aún no ha sido formalizada pero existe un precontrato con garantía de su cumplimiento por medio de arras u otro medio formalizado en escritura pública
Una vez conseguismo el visado se debe solicitar la autorización de residencia. Eso es algo que se puede hacer desde el momento en el que se consigue dicho visado y hasta 90 días posteriores a su caducidad; y con eso podremos ya residir legalmente en España.
Posteriormente, renovar la autorizacón de residencia tras los 2 años en el país, el único requisito es haber viajado al menos una vez a España en el periodo autorizado a residir y mantener como mínimo la inversión que dio lugar al visado de residencia.
Acreditación de la compraventa
A la hora de tramitar la golden visa, nos exigirán que acreditemos la compraventa del inmueble. En este caso tenemos dos puestos:
Si se ha formalizado la compra
Deberemos aportar:
- Certificación con información continuada de dominio y cargas del Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble o inmuebles.
- Si en el momento de la solicitud del visado, la adquisición de los inmuebles se encontrara en trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad, será suficiente la presentación de la citada certificación en la que conste vigente el asiento de presentación del documento de adquisición, acompañada de documentación acreditativa del pago de los tributos correspondientes.
- El solicitante deberá acreditar disponer de una inversión en bienes inmuebles de 500.000 euros libre de toda carga o gravamen
Si aun no se ha formalizado la compra
En ese caso, habrá que presentar el precontrato de garantía junto con un certificado de una entidad financiera establecida en España en el que se constate que el solicitante dispone de un depósito bancario indisponible con la cantidad necesaria para la adquisición, cumpliendo el contrato comprometido, del inmueble o inmuebles indicados en el mismo, incluyendo cargas e impuestos.
Venta de Casas en España para Extranjeros
El precio medio de la vivienda en España es de unos 1.886 euros el metro cuadrado.
Por lo tanto, sino quieres invertir mucho dinero tendrás que alejarte de las grandes ciudades (como por ejemplo Madrid y Barcelona, unas de las zonas mas turísticas, pobladas y por ende caras).
Las ciudades mas baratas en España para obtener una vivienda suelen estar ubicadas en zonas del interior; aunque las áreas metropolitanas de las grandes capitales también ofrecen unas buenas condiciones de mercado.
En cambio, si lo que buscas es invertir en viviendas para generar ganancias, las mejores ciudades en España son: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Bilbao.
Todas ellas son grandes capitales de provincia que, bien por la oferta laboral o de estudios, bien por su alto interés turístico y de ocio, concentran el mayor número de promociones de viviendas en construcción, y porque también es donde mayor demanda de vivienda hay y suelo disponible donde construir.
Aquí tienes los precios por metro cuadrado en algunas regiones de España:
Preguntas frecuentes al comprar un inmueble como extranjero
Pasemos ahora a ver las dudas más frecuentes que extranjeros de todo el mundo se hacen al comprar su piso o casa en el territorio español. Lee con antención ya que muchas de estas preguntas son clave y contienen errores a evitar.
¿Qué impuestos tengo que pagar al comprar un piso o casa en España?
Si compras una casa o un piso en España, deberás pagar el impuesto de transferencia de propiedades. ¿A qué cantidad equivale? La respuesta a esa pregunta depende de si la propiedad es nueva o no.Al comprar una propiedad de segunda mano, el ITP es equivalente al 10%. Pero, en el caso de estar hablando de una casa o apartamento completamente nuevo, debes agregarle un 1,5% adicional en términos de registro de la propiedad.
Tener menos de 32 años de edad como comprador significa que el 10% antes mencionado se reduce a la mitad, pagando únicamente un 5% sobre el impuesto a la transferencia de propiedad.
¿Te gustaría saber cuál será el precio exacto a pagar por la propiedad realmente? Aquí encontrarás un listado con todos los gastos y impuestos al comprar una vivienda en España.
¿Y al vender o alquilar?
Vender o alquilar una piso significa que vas a registrar un ingreso sobre dicha transacción. Y, como ya debes saber, los ingresos en España se gravan a través del impuesto a las ganancias de capital. La cantidad exacta dependerá de tu situación concreta, pero nos referimos a un rango entre 19 y 23%.
El hecho de ser residente en España o no hará que la tarifa sea mayor o menor. Por ejemplo, si eres un no residente pero vives en otro país de la Unión Europea, deberá pagar el 19%.
¡Pero hay una exención! La exención de la vivienda principal significa que si vendes una propiedad y reinviertes la cantidad que ganaste en otra propiedad (que será tu nueva residencia), no debes pagar el impuesto sobre las ganancias de capital.
Si quieres conocer más sobre los costes y impuestos al vender tu casa en España puedes hacerlo aquí.
¿Cuánto tiempo tardan los trámites legales para comprar una casa o piso en España?
Esa es una pregunta que muchos de nuestros clientes nos formulan, especialmente por lo rápido que les gustaría que fuera el proceso. Y eso es algo completamente normal. Encuentras un piso nuevo. Por lo general esperas con muchas ganas el poder entrar en el que será tu nuevo hogar, es algo nuevo y diferente. Te gustaría mudarte allí lo antes posible para comenzar tu nueva vida.
Es por eso que debes tener cuidado con la respuesta que te daremos.
Una vez que hayas encontrado ese piso o casa que te gustaría adquirir, puedes llegar comprar la vivienda en tan solo 1 o 2 semanas. El tiempo exacto también dependerá tanto del vendedor como de la agencia o agente que actúen como intermediarios.
La parte más complicada (por lo tanto, la que puede tomar más tiempo) es la auditoría de compra. El 80% del tiempo dedicado a esta auditoría consiste en verificar la certificación de registro; y el otro 20% en verificar los aspectos técnicos del piso (condiciones del edificio, problemas con los vecinos, pagos pendientes, etc.). Por lo tanto, si la nota simple está bien, la auditoría de compra o due diligence puede demorarse únicamente de 2 o 3 días. Logrando así cerrar el proceso legal de compraventa en solo una semana.
Pero no te emociones demasiado con la velocidad del proceso. La calma es totalmente recomendable aquí, y es algo que recomendamos enormemente. Pues la parte legal y burocrática es crucial. Vas a tener que repasar todo el proceso de arriba a abajo, realizar todos los trámites necesarios y asegurarte de no olvidarte ningún paso o cláusula por revisar. ¡Qué tedioso! Suerte que puedes contar con equipos de abogados especializados para que hagan este trabajo por ti.
¿Hay alguna posibilidad de tener la supervisión arquitectónica antes del contrato de arras?
Ya sabe que durante la fase de la escritura pública en el proceso final de compra, en la cual tienes que redactar y firmar el contrato, es realmente recomendable contratar a un arquitecto para que de informe sobre la situación real del piso o casa.
La pregunta aquí es si puedes contratar el trabajo del arquitecto antes del contrato de arras, el acuerdo de preventa en el que pagas el 10% de la cantidad total. ¿Por qué sería útil hacer el trabajo de revisión por parte del arquitecto antes? Pues debido a que una vez realizado el pago de dicho 10%, no vas a recuperar el dinero si decides posteriormente que no deseas continuar con la compra de la propiedad.
Y la respuesta a esa pregunta es sí. El informe técnico se puede hacer antes, pero eso es algo que debe acordarse con el vendedor en cuestión.
En ese sentido, en Balcells Group comenzamos a desarrollar un paso que ha dado un resultado positivo para todos nuestros clientes. ¿A qué nos referimos? Pues a que llamamos personalmente al administrador del edificio, alguien que tiene mucha información sobre el piso que nos gustaría comprar.
La finalidad aquí es reunir toda la información técnica posible sobre el inmueble. Es el administrador quien te dirá que tengas cuidado con el suelo, que vigiles las luces de tal sitio, las tuberías del otro, etc. Es una de las mejores maneras de identificar posibles daños en la propiedad que podrían ser perjudiciales para el comprador si no los detecta a tiempo.
Si solicito un préstamo, ¿cuánto dinero me dará el banco para pagar mi nuevo piso? ¿Hay alguna restricción?
A día de hoy los bancos, de forma general, suelen dar de un 60 a un 70% del precio de la propiedad.
La financiació aquí solía ser el 90% del precio si eras residente español, pero las entidades crediticias se han vuelto más conservadoras, especialmente si es un expatriado.
Pero ten cuidado. Cuando hablamos del 60% del precio, no estamos hablando del precio real de la casa que pretendes comprar (valor de mercado). Es el 60% de la evaluación que hace el banco sobre la propiedad. Así que hay una diferencia entre lo que el banco considera que es el precio real y el precio que vas a terminar pagando realmente. El préstamo se emite sobre el precio evaluado, que es emitido por un arquitecto que trabaja para el banco (tu no puede ser el que lo contrata).
¿Qué tan grande es esa diferencia (entre la evaluación del banco y el precio real de venta)? Los bancos generalmente subestiman el precio (dándote así menos cantidad de financiación) cuando la propiedad está ubicada en un área en la que se desconocen las condiciones del mercado para el futuro. Por otro lado, si vives en una gran ciudad como Barcelona, en la que el mercado es completamente sólido, esa diferencia no será tan grande.
En términos de restricciones, no hay ninguna. El banco analiza tu capacidad para pagar el préstamo y tu capacidad para hacerlo es la única restricción. No tiene que ver con ningún distrito o área en la que esté ubicada la propiedad. La financiación responde a un proceso de evaluación interno del banco, basado en tu (futura) solvencia.
¿Puedo comprar una casa sin cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que una determinada casa o piso reúne las condiciones necesarias en cuanto a salud e higiene que lo hacen apto para ser considerado vivienda. Este documento es fundamental a la hora de comprar una propiedad, ya que lo necesitarás para poder registrarte en todos los servicios del hogar, tales como el agua y el gas.
Pero nuestra pregunta aquí era, ¿puedo yo comprar una propiedad que no dipspone de dicho certificado, la cédula de habitabilidad? La respuesta es afirmativa, aunque no es aconsejable.
¿Por qué? Porque si empiezas a vivir en la propiedad en cuestión sin cédula de habitabilidad y recibes una inspección posteriormente, puedes recibir una sanción importante, ya que se trata de algo ilegal.
¿Qué pasa si quiero comprar un local para luego convertirlo en un piso con condiciones aptas para vivir?
Imaginemos la siguiente situación: encuentras un local muy agradable en un barrio que realmente encaja con lo que buscas, y te gustaría convertirlo en tu residencia habitual. ¿Cómo debes proceder legalmente aquí?
En esta situación debes solicitar al Ayuntamiento una licencia; una licencia para convertir el local en una propiedad apta para la vivienda y residencia. Pero existe la posibilidad de que el Ayuntamiento rechace tu solicitud si la propiedad no cumple con los requisitos necesarios. Los técnicos del Ayuntamiento son los que aprobarán o no la concesión de dicha licencia para modificar la propiedad de modo negocio a modo hogar. Y, para eso, necesitas el informe de un arquitecto.
Nuestro consejo aquí es tener cuidado. Antes de comprar el local (con la esperanza de convertirlo luego en tu casa), pide una cita en el Ayuntamiento para verificar la disponibilidad del lugar. Deberás preguntar qué tan probable es que dicha propiedad (ahora un local) se pueda convertir en una casa.
Te aconsejarán antes de enviar la solicitud y, con eso, evitarás perder una cantidad monetaria importante. ¿Por qué? Porque solo pueden otorgarte un NO efectivo después de que se envíe la solicitud una vez que ya hayas comprado la propiedad e hayas iniciado los trámites para cambiarla a un lugar donde vivir. Así que antes de comprar, pregunta si será posible o probable que dicha tranasición se produzca sin problemas.
¿Hay alguna restricción al alquilar una casa o piso?
No, puedes alquilar tu casa o piso a cualquier persona. No hay restricción en cuanto a ocupantes. Pero debes tener en cuenta que, si planeas alquilar una propiedad, deberás firmar un contrato. Y, dependiendo de la duración del alquier, tienes 4 tipos de contratos:
- Alquiler turístico. Este contrato te permitirá alquilar tu propiedad únicamente unos cuantos días o semanas. Necesitarás solicitar una licencia al Ayuntamiento en esta situación. En ocasiones pueden ser restrictivos con su concesión.
- Contrato estacional. Este contrato sirve para alquileres de más de 30 días. Nos referimos al llamado contrato de temporada tan típico en España.
- Después hay un contrato específico para alquileres que duran menos de un año, por ejemplo, 11 meses, algo también muy habitual.
- Y, finalmente, los alquileres a largo plazo, generalmente a partir de 5 años. Sin embargo, puedes acordar cualquier cosa duración aquí, siempre y cuando sea superior al mínimo de 5 años.
Puedes descubrir más sobre los tipos de contrato de alquiler aquí.
¿Debo contratar a un abogado?
Esa es una de las primeras preguntas que la gente se hacen al comenzar con el procedimiento. ¿Debo contratar a un abogado para que me ayude? ¿Realmente vale la pena el gasto?
Y la respuesta es clara: SÍ.
¿Pero por qué?
Adquirir una nueva vivienda es algo realmente complejo. Hay varios contratos, y poder prever las posibles contingencias será crucial si queremos evitar problemas futuros.
Una cláusula en el contrato de compra que mal especificada o que va en contra de nuestro interés… y sufriremos las consecuencias gravemente. Y esas consecuencias podrían implicar miles de euros.
Es por eso que disponer de un abogado de confianza a tu lado, desde el principio hasta el final, es 100% recomendable.
¿Qué va a hacer un abogado por ti en este sentido?
En primer lugar, y algo realmente importante, verificar si la propiedad que estás comprando es 100% legal. Se pondrá en contacto con el presidente de la comunidad para detectar cualquier cosa extraña y se asegurará de que la construcción no tenga daños o vicios ocultos.
Además, se encargará de la parte aburrida: preparar todos los contratos. Y puedes pensar que eso es algo fácil. Pero no lo es. Los contratos deben estar escritos bajo la estructura adecuada e incluir todas las cláusulas relevantes que defenderán completamente tus intereses. No es raro que, al hacerlo por tu cuenta, olvides incluir párrafos o intenciones realmente importantes. Un abogado ha tratado muchos casos como el tuyo y sabe exactamente qué debe incluirse para evitar problemas.
Además, estará a cargo de otros asuntos accesorios. Por ejemplo, digamos que eres un extranjero que acaba de llegar a España y estás comprando lo que se convertirá en tu nuevo hogar. En ese caso, el abogado también te ayudará a obtener su NIE, preparar los contratos del sistema de agua y electricidad, abrir una cuenta bancaria, etc. Pasos que son cruciales cuando adquieres una nueva casa o piso.
En este sentido, nuestro consejo es simple. Contrata a un abogado inmobiliario local que pueda guiarte durante todo el proceso de compraventa. Al final, el coste del abogado es solo una pequeña fracción de la inversión total que hará. Así, si deseas disfrutar de un proceso sin complicaciones y evitar sorpresas… elige la vía del abogado.
En nuestra oficina hemos tratado con muchos extranjeros que querían comprar una propiedad. Y ahora queremos ayudarte a ti.
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