En Balcells Group hemos ayudado a muchos clientes procedentes todo el mundo con sus problemas y necesidades inmobiliarias. Muchas veces, después de obtener su permiso de residencia, quieren comprar una propiedad para vivir en ella (ya sea un piso o casa). Y ese es el momento en que empiezan a surgir las dudas. Dudas sobre los impuestos que hay que pagar, preguntas sobre el procedimiento legal de compra-venta de inmuebles… La falta de información es algo real y que genera muchos dolores de cabeza. Pero en este artículo queremos aclarar todas tus dudas.

Después de responder las mismas preguntas una y otra vez tanto por correo electrónico como en las consultas que tenemos con nuestros clientes en nuestra oficina, las hemos reunido todas en este artículo. ¿Te gustaría aprender todo lo que debes saber al comprar o vender una propiedad en España, especialmente si eres extranjero o expatriado? Entonces asegúrate de leer todo este artículo. Pues vamos a repasar las 9 preguntas más frecuentes sobre inmuebles y propiedades en España.

 

Las preguntas más frecuentes sobre la compraventa de inmubles en España

 

1. ¿Qué impuestos tengo que pagar al comprar un piso o casa en España?

 

Si compras una casa o un piso en España, deberás pagar el impuesto de transferencia de propiedades. ¿A qué cantidad equivale? La respuesta a esa pregunta depende de si la propiedad es nueva o no.Al comprar una propiedad de segunda mano, el ITP es equivalente al 10%. Pero, en el caso de estar hablando de una casa o apartamento completamente nuevo, debes agregarle un 1,5% adicional en términos de registro de la propiedad.

Tener menos de 32 años de edad como comprador significa que el 10% antes mencionado se reduce a la mitad, pagando únicamente un 5% sobre el impuesto a la transferencia de propiedad.

¿Te gustaría saber cuál será el precio exacto a pagar por la propiedad realmente? Aquí encontrarás un listado con todos los gastos y impuestos al comprar una vivienda en España. 

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2. ¿Y a la hora de vender o alquilar?

 

Vender o alquilar una piso significa que vas a registrar un ingreso sobre dicha transacción. Y, como ya debes saber, los ingresos en España se gravan a través del impuesto a las ganancias de capital. La cantidad exacta dependerá de tu situación concreta, pero nos referimos a un rango entre 19 y 23%.

El hecho de ser residente en España o no hará que la tarifa sea mayor o menor. Por ejemplo, si eres un no residente pero vives en otro país de la Unión Europea, deberá pagar el 19%.

¡Pero hay una exención! La exención de la vivienda principal significa que si vendes una propiedad y reinviertes la cantidad que ganaste en otra propiedad (que será tu nueva residencia), no debes pagar el impuesto sobre las ganancias de capital.

Si quieres conocer más sobre los costes y impuestos al vender tu casa en España puedes hacerlo aquí. 

 

3. ¿Cuánto tiempo tardan los trámites legales para comprar una casa o piso en España?

 

Esa es una pregunta que muchos de nuestros clientes nos formulan, especialmente por lo rápido que les gustaría que fuera el proceso. Y eso es algo completamente normal. Encuentras un piso nuevo. Por lo general esperas con muchas ganas el poder entrar en el que será tu nuevo hogar, es algo nuevo y diferente. Te gustaría mudarte allí lo antes posible para comenzar tu nueva vida.

Es por eso que debes tener cuidado con la respuesta que te daremos.

Una vez que hayas encontrado ese piso o casa que te gustaría adquirir, puedes llegar comprar la vivienda en tan solo 1 o 2 semanas. El tiempo exacto también dependerá tanto del vendedor como de la agencia o agente que actúen como intermediarios. 

La parte más complicada (por lo tanto, la que puede tomar más tiempo) es la auditoría de compra. El 80% del tiempo dedicado a esta auditoría consiste en verificar la certificación de registro; y el otro 20% en verificar los aspectos técnicos del piso (condiciones del edificio, problemas con los vecinos, pagos pendientes, etc.). Por lo tanto, si la nota simple está bien, la auditoría de compra o due diligence puede demorarse únicamente de 2 o 3 días. Logrando así cerrar el proceso legal de compraventa en solo una semana.

Pero no te emociones demasiado con la velocidad del proceso. La calma es totalmente recomendable aquí, y es algo que recomendamos enormemente. Pues la parte legal y burocrática es crucial. Vas a tener que repasar todo el proceso de arriba a abajo, realizar todos los trámites necesarios y asegurarte de no olvidarte ningún paso o cláusula por revisar. ¡Qué tedioso! Suerte que puedes contar con equipos de abogados especializados para que hagan este trabajo por ti. 

 

4. ¿Hay alguna posibilidad de tener la supervisión arquitectónica antes del contrato de arras?

 

Ya sabe que durante la fase de la escritura pública en el proceso final de compra, en la cual tienes que redactar y firmar el contrato, es realmente recomendable contratar a un arquitecto para que de informe sobre la situación real del piso o casa.

La pregunta aquí es si puedes contratar el trabajo del arquitecto antes del contrato de arras, el acuerdo de preventa en el que pagas el 10% de la cantidad total. ¿Por qué sería útil hacer el trabajo de revisión por parte del arquitecto antes? Pues debido a que una vez realizado el pago de dicho 10%, no vas a recuperar el dinero si decides posteriormente que no deseas continuar con la compra de la propiedad.

Y la respuesta a esa pregunta es sí. El informe técnico se puede hacer antes, pero eso es algo que debe acordarse con el vendedor en cuestión.

En ese sentido, en Balcells Group comenzamos a desarrollar un paso que ha dado un resultado positivo para todos nuestros clientes. ¿A qué nos referimos? Pues a que llamamos personalmente al administrador del edificio, alguien que tiene mucha información sobre el piso que nos gustaría comprar.

La finalidad aquí es reunir toda la información técnica posible sobre el inmueble. Es el administrador quien te dirá que tengas cuidado con el suelo, que vigiles las luces de tal sitio, las tuberías del otro, etc. Es una de las mejores maneras de identificar posibles daños en la propiedad que podrían ser perjudiciales para el comprador si no los detecta a tiempo.

 

5. Si solicito un préstamo, ¿cuánto dinero me dará el banco para pagar mi nuevo piso? ¿Hay alguna restricción?

 

A día de hoy los bancos, de forma general, suelen dar de un 60 a un 70% del precio de la propiedad.
La financiació aquí solía ser el 90% del precio si eras residente español, pero las entidades crediticias se han vuelto más conservadoras, especialmente si es un expatriado.

Pero ten cuidado. Cuando hablamos del 60% del precio, no estamos hablando del precio real de la casa que pretendes comprar (valor de mercado). Es el 60% de la evaluación que hace el banco sobre la propiedad. Así que hay una diferencia entre lo que el banco considera que es el precio real y el precio que vas a terminar pagando realmente. El préstamo se emite sobre el precio evaluado, que es emitido por un arquitecto que trabaja para el banco (tu no puede ser el que lo contrata).

¿Qué tan grande es esa diferencia (entre la evaluación del banco y el precio real de venta)? Los bancos generalmente subestiman el precio (dándote así menos cantidad de financiación) cuando la propiedad está ubicada en un área en la que se desconocen las condiciones del mercado para el futuro. Por otro lado, si vives en una gran ciudad como Barcelona, ​​en la que el mercado es completamente sólido, esa diferencia no será tan grande.

En términos de restricciones, no hay ninguna. El banco analiza tu capacidad para pagar el préstamo y tu capacidad para hacerlo es la única restricción. No tiene que ver con ningún distrito o área en la que esté ubicada la propiedad. La financiación responde a un proceso de evaluación interno del banco, basado en tu (futura) solvencia.

 

6. ¿Puedo comprar una casa sin cédula de habitabilidad?

 

La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que una determinada casa o piso reúne las condiciones necesarias en cuanto a salud e higiene que lo hacen apto para ser considerado vivienda. Este documento es fundamental a la hora de comprar una propiedad, ya que lo necesitarás para poder registrarte en todos los servicios del hogar, tales como el agua y el gas.

Pero nuestra pregunta aquí era, ¿puedo yo comprar una propiedad que no dipspone de dicho certificado, la cédula de habitabilidad? La respuesta es afirmativa, aunque no es aconsejable.

¿Por qué? Porque si empiezas a vivir en la propiedad en cuestión sin cédula de habitabilidad y recibes una inspección posteriormente, puedes recibir una sanción importante, ya que se trata de algo ilegal.

 

7. ¿Qué pasa si quiero comprar un local para luego convertirlo en un piso con condiciones aptas para vivir?

 

Imaginemos la siguiente situación: encuentras un local muy agradable en un barrio que realmente encaja con lo que buscas, y te gustaría convertirlo en tu residencia habitual. ¿Cómo debes proceder legalmente aquí?

En esta situación debes solicitar al Ayuntamiento una licencia; una licencia para convertir el local en una propiedad apta para la vivienda y residencia. Pero existe la posibilidad de que el Ayuntamiento rechace tu solicitud si la propiedad no cumple con los requisitos necesarios. Los técnicos del Ayuntamiento son los que aprobarán o no la concesión de dicha licencia para modificar la propiedad de modo negocio a modo hogar. Y, para eso, necesitas el informe de un arquitecto.

Nuestro consejo aquí es tener cuidado. Antes de comprar el local (con la esperanza de convertirlo luego en tu casa), pide una cita en el Ayuntamiento para verificar la disponibilidad del lugar. Deberás preguntar qué tan probable es que dicha propiedad (ahora un local) se pueda convertir en una casa.

Te aconsejarán antes de enviar la solicitud y, con eso, evitarás perder una cantidad monetaria importante. ¿Por qué? Porque solo pueden otorgarte un NO efectivo después de que se envíe la solicitud una vez que ya hayas comprado la propiedad e hayas iniciado los trámites para cambiarla a un lugar donde vivir. Así que antes de comprar, pregunta si será posible o probable que dicha tranasición se produzca sin problemas. 

 

8. ¿Hay alguna restricción al alquilar una casa o piso?

 

No, puedes alquilar tu casa o piso a cualquier persona. No hay restricción en cuanto a ocupantes. Pero debes tener en cuenta que, si planeas alquilar una propiedad, deberás firmar un contrato. Y, dependiendo de la duración del alquier, tienes 4 tipos de contratos:

• Alquiler turístico. Este contrato te permitirá alquilar tu propiedad únicamente unos cuantos días o semanas. Necesitarás solicitar una licencia al Ayuntamiento en esta situación. En ocasiones pueden ser restrictivos con su concesión. 
• Contrato estacional. Este contrato sirve para alquileres de más de 30 días. Nos referimos al llamado contrato de temporada tan típico en España.
• Después hay un contrato específico para alquileres que duran menos de un año, por ejemplo, 11 meses, algo también muy habitual.
• Y, finalmente, los alquileres a largo plazo, generalmente a partir de 5 años. Sin embargo, puedes acordar cualquier cosa duración aquí, siempre y cuando sea superior al mínimo de 5 años. 

Puedes descubrir más sobre los tipos de contrato de alquiler aquí.

 

9. ¿Qué pasará después del Brexit al comprar una vivienda?

 Muchos ciudadanos del Reino Unido han empezado a preguntarse si va a haber algún tipo de diferencia ahora al intentar comprar una propiedad en España.

Aunque el proceso sigue siendo 100% realizable y con los mismos pasos exactamente, hay algunas consideraciones importantes a tener en cuenta, como los impuestos a pagar y las limitaciones a la hora de visitar la propiedad durante el año.

Puedes encontrar todas esas diferencias acerca de la compra de una vivienda en el territorio español tras el Brexit aquí.

 

10. ¿Es recomendable contratar a un agente inmobiliario para comprar mi piso o casa?

 

Finalmente, una de las primeras preguntas que nos hacen nuestros clientes siempre que vienen a nuestras oficinas para resolver sus problemas de compraventa de inmuebles y que también resolvimos en nuestro post con los mejores consejos para invertir en vivienda:

¿Debo contratar a un agente inmobiliario o no?

La respuesta es, depende. Hay agentes inmobiliarios realmente profesionales, completamente honestos. Y luego hay otros que… bueno, no tanto. Nuestro consejo es el siguiente. Si dispones o conoces de un agente en quien puedes confiar al 100%, adelante. Pero, si estás dudando…

Entonces no existe ninguna necesidad real de contratar a un agente. Un abogado especializado en compraventas de inmuebles hará el trabajo. ¿Por qué? Porqué te guiará a lo largo de todo el proceso, definiendo qué documentos y pasos legales debes seguir en cualquier momento. Y esa es la mejor recomendación que podemos hacerte: disponer de un abogado a tu lado cuando compres tu casa en España.

En nuestro caso, hemos ayudado ya a más de 1000 clientes de todo el mundo con sus problemas legales en España, y ahora nos gustaría ayudarte a ti. ¿Empezamos?

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